โควตาต่างชาติ 49% อธิบายชัด ๆ: ชาวต่างชาติถือคอนโดในไทยได้อย่างไร

โควตาคืออะไรกันแน่

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ freehold รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารชุด ส่วนอีก 51% ต้องเป็นของคนไทย ลิมิตนี้ใช้ต่ออาคาร (เคร่งครัดคือ ต่อนิติบุคคลอาคารชุดที่จดทะเบียน) ไม่ใช่ต่อโครงการหรือต่อผู้พัฒนา — โครงการสองตึกมีสองโควตา

และโควตานับตามพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนยูนิต ชาวต่างชาติที่ซื้อเพนต์เฮาส์ใหญ่ใช้โควตามากกว่าคนซื้อสตูดิโอ

ทำไมต้องมีโควตา — และทำไมมันดีต่อคุณ

กติกานี้สะท้อนนโยบายชาติที่ให้ที่ดินและที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นของคนไทยข้างมาก ขณะเดียวกันก็ให้ชาวต่างชาติมีกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ที่จดทะเบียนได้จริง สำหรับนักลงทุน โควตามีสองด้าน: มันจำกัดอุปทานยูนิตที่ต่างชาติถือได้ในตึกยอดนิยม ซึ่งหนุนราคาขายต่อของยูนิตในโควตาต่างชาติ — ผู้ซื้อต่างชาติที่ขายต่อให้ต่างชาติด้วยกันกำลังขายของหายาก

วิธีตรวจสอบโควตาต่างชาติของคอนโดก่อนซื้อ

นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ถือบัญชีทางการของสัดส่วนต่างชาติ และกรมที่ดินตรวจสอบทุกครั้งที่มีการโอน ก่อนจองยูนิตออฟแพลน ขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนาว่ายูนิตของคุณได้รับจัดสรรโควตาต่างชาติ สำหรับโครงการออฟแพลน ผู้พัฒนาบริหารการจัดสรรโควตาทั่วทั้งยอดขาย — ผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถือจะผูกพันในสัญญาว่ายูนิตของคุณโอนเป็น freehold ต่างชาติ

• ✓ขอคำยืนยันโควตาคงเหลือเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจอง
• ✓ทำสัญญาโดยมีเงื่อนไขจดทะเบียน freehold ต่างชาติ
• ✓วันโอน กรมที่ดินตรวจสอบโควตาอย่างเป็นอิสระ

ถ้าโควตาต่างชาติ 49% ของตึกเต็มแล้วจะเกิดอะไรขึ้น?

ในตึกที่ดีมานด์ต่างชาติแรง 49% ขายหมดได้ ผู้พัฒนามักเสนอยูนิตที่เหลือให้ชาวต่างชาติแบบ leasehold: สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี บางครั้งทำตลาดพร้อมออปชันต่ออายุ ต้องมองเรื่องนี้อย่างชัดเจน: คำมั่นต่ออายุเกิน 30 ปีที่จดทะเบียนเป็นข้อผูกพันทางสัญญา ไม่ใช่สิทธิในทรัพย์ และคอนโด leasehold ขายต่อได้ราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยยะโดยมีอายุคงเหลือที่หดลงเรื่อย ๆ

สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ กฎปฏิบัติง่ายมาก: ซื้อ freehold ภายในโควตา และมองตึกที่โควตาเต็มเป็นสัญญาณให้ไปดูโครงการถัดไป — กรุงเทพฯ แทบไม่เคยขาดตัวเลือก

Freehold กับ leasehold: ความต่างที่ชี้ว่าคุณเป็นเจ้าของอะไรจริง ๆ

Freehold กับ leasehold ไม่ใช่ของอย่างเดียวกันคนละเฉด Freehold คือกรรมสิทธิ์: สิทธิที่ไม่มีกำหนดเวลา จดทะเบียนในชื่อคุณบนโฉนดห้องชุดที่กรมที่ดิน ขายได้ จำนองได้ ตกทอดเป็นมรดกได้ ส่วน leasehold คือสิทธิการเช่าที่จดทะเบียน: สิทธิใช้ห้องตามกำหนดเวลาหนึ่ง เมื่อครบกำหนดห้องกลับคืนสู่เจ้าของ ทั้งสองอย่างชอบด้วยกฎหมายและจดทะเบียนได้จริง แต่ราคาที่ตั้งขายมักใกล้กันเกินกว่าที่ควรจะเป็น

ความต่างที่สำคัญคือสิ่งที่เกิดกับมูลค่าเมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าห้อง freehold เคลื่อนไปตามตลาด ส่วนมูลค่าห้อง leasehold เคลื่อนไปตามตลาดหักด้วยนาฬิกาที่ไม่เคยหยุดเดิน ทุกปีที่ผ่านไปคืออายุสัญญาที่หายไปหนึ่งปี สัญญาเช่า 30 ปีที่เหลืออีก 8 ปีไม่ใช่ห้องที่ถูกลงนิดหน่อย แต่เป็นสินทรัพย์คนละชนิด และคนที่พร้อมรับช่วงปลายสัญญาเช่าของคนอื่นมีอยู่น้อยมาก นี่คือเหตุผลที่ห้อง leasehold ซึ่งลดราคาจาก freehold เพียงเล็กน้อยมักเป็นดีลที่แย่ ไม่ใช่ของถูก

ดังนั้นคำถามแรกของยูนิตที่ขายให้ต่างชาติจึงไม่ใช่ราคา แต่คือ: นี่เป็น freehold ในโควตา 49% หรือเป็น leasehold — และขอคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงินจอง

• ✓Freehold: ไม่มีกำหนดเวลา จดทะเบียนบนโฉนดห้องชุด ขายต่อให้ใครก็ได้
• ✓Leasehold: มีกำหนดเวลา ครบแล้วคืนเจ้าของ มูลค่าขายต่อลดลงตามอายุคงเหลือ
• ✓Leasehold ที่ตั้งราคาใกล้ freehold คือสัญญาณอันตราย ไม่ใช่ส่วนลด

กับดัก "30+30" — และทำไมสัญญาเช่า 99 ปีไม่มีอยู่จริง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 จำกัดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนได้ไม่เกิน 30 ปี นั่นคือขอบเขตทั้งหมดของสิ่งที่จดทะเบียนเป็นทรัพยสิทธิได้ อะไรที่ยาวกว่านั้นซึ่งเห็นในโฆษณา — "30+30", "30+30+30", "90 ปี", "99 ปี" — คือ 30 ปีที่จดทะเบียน บวกคำมั่นต่ออายุทางสัญญาที่วางซ้อนไว้ข้างบน

ส่วนที่มักอธิบายผิดกันเป็นประจำ แม้โดยคนที่สุจริตใจ คือเรื่องนี้: เป็นความจริงว่าสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วอยู่รอดเมื่อเปลี่ยนเจ้าของ ตามมาตรา 569 หากทรัพย์ถูกขาย สัญญาเช่าย่อมไม่ระงับและเจ้าของใหม่ต้องผูกพันตามนั้น หลายคนจึงอนุมานว่าออปชันต่ออายุของตนปลอดภัยเท่ากัน ซึ่งไม่จริง สัญญาเช่าเป็นทรัพยสิทธิที่ติดไปกับตัวทรัพย์ ส่วนออปชันต่ออายุเป็นบุคคลสิทธิที่ใช้ยันได้เฉพาะกับคู่สัญญาผู้ให้คำมั่นเท่านั้น ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์รับไปทั้งสัญญาเช่า แต่ไม่ได้รับคำมั่นว่าจะต่ออายุไปด้วย หากผู้พัฒนาขายกรรมสิทธิ์ต่อ เลิกกิจการ หรือเพียงปฏิเสธเมื่อถึงเวลา สิ่งที่คุณเหลือคือสิทธิเรียกร้องฐานผิดสัญญาต่อผู้ให้คำมั่น ไม่ใช่สิทธิที่จะอยู่ต่อ

แปลว่า "30+30" ถูกทำตลาดและตั้งราคาเสมือนเป็นสิทธิ 60 ปี ทั้งที่มีเพียง 30 ปีแรกเท่านั้นที่มั่นคงในฐานะทรัพยสิทธิ ช่องว่างนี้คือความเข้าใจผิดที่แพงที่สุดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติในไทย และมักถูกขายให้คนวัย 60-70 ปี ซึ่ง 30 ปีแรกดูเหมือนเพียงพอแล้ว

ส่วนสูตร "เช่า 99 ปีผ่านบริษัทไทยที่ถือกรรมสิทธิ์อาคาร" ก็ไม่พ้นเพดานเดียวกัน — ข้อจำกัด 30 ปีใช้กับสัญญาเช่าที่บริษัทให้คุณเช่นกัน ทั้งยังเพิ่มปัญหาที่สองซ้อนเข้ามา: หากบริษัทไทยนั้นตั้งขึ้นเพื่อถือทรัพย์แทนชาวต่างชาติเป็นหลัก ผู้ถือหุ้นไทยอาจเข้าข่ายนอมินี ซึ่งต้องห้ามตามกฎหมาย ผลตามประมวลกฎหมายที่ดินไปไกลถึงการบังคับจำหน่ายที่ดินและความรับผิดทางอาญาของผู้ถือหุ้นไทย และโครงสร้างอาจคลี่คลายในจังหวะที่เลวร้ายที่สุด โครงสร้างที่ปลอดภัยตราบเท่าที่ไม่มีใครตรวจสอบอย่างจริงจัง ไม่ใช่แผนการถือครองที่ใช้ได้

• ✓ป.พ.พ. ม.540 จำกัดสัญญาเช่าจดทะเบียนไว้ที่ 30 ปี — ไม่มีสัญญาเช่า 99 ปี
• ✓ป.พ.พ. ม.569 ทำให้สัญญาเช่าอยู่รอดเมื่อขายทรัพย์ แต่ไม่รวมออปชันต่ออายุ
• ✓ออปชันต่ออายุผูกพันเฉพาะผู้ให้คำมั่น ไม่ผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์
• ✓โครงสร้างบริษัทที่ใช้ผู้ถือหุ้นนอมินีเสี่ยงถูกบังคับจำหน่ายตามประมวลกฎหมายที่ดิน

กลยุทธ์โควตาสำหรับผู้ซื้อออฟแพลน

การซื้อออฟแพลนสัมพันธ์กับโควตาในทางที่เป็นประโยชน์: ตอนเปิดตัว โควตา 49% ยังว่างเต็ม ผู้ซื้อรอบแรกจึงได้สิทธิจับจองโควตาต่างชาติก่อนในตึกที่มีแนวโน้มเต็ม ในเขตที่นักลงทุนต่างชาตินิยม นี่คืออีกเหตุผลที่เฟสเปิดตัวคือเวลาที่ควรลงมือ — นอกเหนือจากเส้นโค้งราคาเอง

BaanScope เก็บข้อมูลกรรมสิทธิ์ (tenure) เป็นฟิลด์หนึ่งของทุกโครงการ และแสดงเฉพาะกรณีที่ผู้พัฒนาระบุไว้เอง ซึ่งวันนี้มีน้อยมาก นี่เป็นความตั้งใจ: การเหมาว่าเป็น freehold เพราะมันเป็นคอนโด คือความผิดพลาดที่หัวข้อนี้พูดถึงพอดี ที่ใดเราตรวจสอบไม่ได้ เราจะไม่แสดงอะไรเลย และคุณควรถาม

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติถือยูนิตคอนโดได้ 100% หรือไม่?

ได้ — ลิมิต 49% ใช้กับพื้นที่ขายรวมของอาคาร ไม่ใช่รายยูนิต ยูนิตของคุณเป็นของคุณ 100% แบบ freehold จดทะเบียนในชื่อคุณ ตราบใดที่สัดส่วนต่างชาติรวมของตึกไม่เกิน 49%

ก่อนซื้อ จะตรวจสอบโควตาต่างชาติของอาคารชุดได้อย่างไร?

ขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนา (สำหรับออฟแพลน) หรือนิติบุคคลอาคารชุด (สำหรับตึกสร้างเสร็จ) ทนายของคุณควรตรวจก่อนจ่ายเงินทำสัญญา และกรมที่ดินตรวจขั้นสุดท้ายวันโอน

ถ้าโควตาต่างชาติ 49% ของตึกเต็มแล้วจะเกิดอะไรขึ้น?

ผู้พัฒนามักเสนอยูนิตที่เหลือให้ชาวต่างชาติแบบ leasehold — สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี บางครั้งทำตลาดพร้อมออปชันต่ออายุซึ่งเป็นเพียงคำมั่นทางสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่รับประกัน สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ ทางปฏิบัติคือไปหา freehold ภายในโควตาที่ตึกอื่น — ตึกที่โควตาเต็มคือสัญญาณให้ไปดูโครงการถัดไป ไม่ใช่เหตุผลให้ยอมรับ leasehold ในราคาระดับ freehold

ถ้าโควตาเต็ม leasehold เป็นตัวเลือกที่แย่ไหม?

Leasehold เป็นสิทธิจดทะเบียนที่ถูกต้อง 30 ปี แต่ทางเศรษฐศาสตร์ต่างจาก freehold: การต่ออายุเกิน 30 ปีเป็นคำมั่นทางสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่รับประกัน และมูลค่าขายต่อลดลงตามอายุที่เหลือ จงตั้งราคา leasehold ตามนั้น — หรือเลือก freehold ในตึกอื่น

สัญญาเช่า "30+30" คือ 60 ปีจริงหรือไม่?

ไม่ใช่ ป.พ.พ. มาตรา 540 จำกัดสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ที่ 30 ปี ดังนั้นมีเพียง 30 ปีแรกเท่านั้นที่ดำรงอยู่ในฐานะทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนแล้ว ส่วน 30 ปีหลังเป็นเพียงออปชันต่ออายุทางสัญญา ซึ่งมีค่าอยู่บ้าง แต่ไม่ใช่สิ่งเดียวกัน และไม่ควรตั้งราคาเสมือนว่าเป็นสิ่งเดียวกัน

ถ้าอาคารถูกขายเปลี่ยนมือ ออปชันต่ออายุของผมยังอยู่ไหม?

ตัวสัญญาเช่ายังอยู่ แต่ออปชันต่ออายุโดยทั่วไปไม่อยู่ มาตรา 569 ทำให้สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วไม่ระงับเมื่อทรัพย์เปลี่ยนมือ ผู้ซื้อกรรมสิทธิ์จึงรับไปโดยผูกพันตามสัญญาเช่าของคุณ แต่ออปชันต่ออายุเป็นบุคคลสิทธิที่ใช้ยันได้กับผู้ให้คำมั่นเท่านั้น ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ไม่ผูกพันด้วย หากผู้ให้คำมั่นขายกิจการหรือเลิกบริษัท สิ่งที่เหลือคือสิทธิเรียกร้องทางสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่จะอยู่ต่อ

เช่า 99 ปีผ่านบริษัทไทยที่ถือกรรมสิทธิ์ ทำได้ไหม?

เพดาน 30 ปีใช้กับสัญญาเช่านั้นด้วย ดังนั้น "99 ปี" ก็ยังเป็นคำมั่นต่ออายุที่วางซ้อนบนการจดทะเบียน 30 ปีอยู่ดี อีกทั้งโครงสร้างนี้ยังเพิ่มความเสี่ยงต่างหาก: หากผู้ถือหุ้นไทยของบริษัทเป็นนอมินีที่ถือแทนชาวต่างชาติ ย่อมต้องห้ามตามกฎหมาย โดยผลตามประมวลกฎหมายที่ดินรวมถึงการบังคับจำหน่ายที่ดินและความรับผิดทางอาญาของผู้ถือหุ้นไทย ควรปรึกษาทนายความไทยอย่างจริงจังก่อนพึ่งพาโครงสร้างนี้