โควตาต่างชาติ 49% อธิบายชัด ๆ: ชาวต่างชาติถือคอนโดในไทยได้อย่างไร

โควตาคืออะไรกันแน่

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ freehold รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารชุด ส่วนอีก 51% ต้องเป็นของคนไทย ลิมิตนี้ใช้ต่ออาคาร (เคร่งครัดคือ ต่อนิติบุคคลอาคารชุดที่จดทะเบียน) ไม่ใช่ต่อโครงการหรือต่อผู้พัฒนา — โครงการสองตึกมีสองโควตา

และโควตานับตามพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนยูนิต ชาวต่างชาติที่ซื้อเพนต์เฮาส์ใหญ่ใช้โควตามากกว่าคนซื้อสตูดิโอ

ทำไมต้องมีโควตา — และทำไมมันดีต่อคุณ

กติกานี้สะท้อนนโยบายชาติที่ให้ที่ดินและที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นของคนไทยข้างมาก ขณะเดียวกันก็ให้ชาวต่างชาติมีกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ที่จดทะเบียนได้จริง สำหรับนักลงทุน โควตามีสองด้าน: มันจำกัดอุปทานยูนิตที่ต่างชาติถือได้ในตึกยอดนิยม ซึ่งหนุนราคาขายต่อของยูนิตในโควตาต่างชาติ — ผู้ซื้อต่างชาติที่ขายต่อให้ต่างชาติด้วยกันกำลังขายของหายาก

โควตาถูกติดตามและตรวจสอบอย่างไร

นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ถือบัญชีทางการของสัดส่วนต่างชาติ และกรมที่ดินตรวจสอบทุกครั้งที่มีการโอน ก่อนจองยูนิตออฟแพลน ขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนาว่ายูนิตของคุณได้รับจัดสรรโควตาต่างชาติ สำหรับโครงการออฟแพลน ผู้พัฒนาบริหารการจัดสรรโควตาทั่วทั้งยอดขาย — ผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถือจะผูกพันในสัญญาว่ายูนิตของคุณโอนเป็น freehold ต่างชาติ

• ✓ขอคำยืนยันโควตาคงเหลือเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจอง
• ✓ทำสัญญาโดยมีเงื่อนไขจดทะเบียน freehold ต่างชาติ
• ✓วันโอน กรมที่ดินตรวจสอบโควตาอย่างเป็นอิสระ

เมื่อโควตาเต็มจะเกิดอะไรขึ้น

ในตึกที่ดีมานด์ต่างชาติแรง 49% ขายหมดได้ ผู้พัฒนามักเสนอยูนิตที่เหลือให้ชาวต่างชาติแบบ leasehold: สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี บางครั้งทำตลาดพร้อมออปชันต่ออายุ ต้องมองเรื่องนี้อย่างชัดเจน: คำมั่นต่ออายุเกิน 30 ปีที่จดทะเบียนเป็นข้อผูกพันทางสัญญา ไม่ใช่สิทธิในทรัพย์ และคอนโด leasehold ขายต่อได้ราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยยะโดยมีอายุคงเหลือที่หดลงเรื่อย ๆ

สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ กฎปฏิบัติง่ายมาก: ซื้อ freehold ภายในโควตา และมองตึกที่โควตาเต็มเป็นสัญญาณให้ไปดูโครงการถัดไป — กรุงเทพฯ แทบไม่เคยขาดตัวเลือก

กลยุทธ์โควตาสำหรับผู้ซื้อออฟแพลน

การซื้อออฟแพลนสัมพันธ์กับโควตาในทางที่เป็นประโยชน์: ตอนเปิดตัว โควตา 49% ยังว่างเต็ม ผู้ซื้อรอบแรกจึงได้สิทธิจับจองโควตาต่างชาติก่อนในตึกที่มีแนวโน้มเต็ม ในเขตที่นักลงทุนต่างชาตินิยม นี่คืออีกเหตุผลที่เฟสเปิดตัวคือเวลาที่ควรลงมือ — นอกเหนือจากเส้นโค้งราคาเอง

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติถือยูนิตคอนโดได้ 100% หรือไม่?

ได้ — ลิมิต 49% ใช้กับพื้นที่ขายรวมของอาคาร ไม่ใช่รายยูนิต ยูนิตของคุณเป็นของคุณ 100% แบบ freehold จดทะเบียนในชื่อคุณ ตราบใดที่สัดส่วนต่างชาติรวมของตึกไม่เกิน 49%

จะเช็กได้อย่างไรว่าตึกยังมีโควตาต่างชาติ?

ขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนา (สำหรับออฟแพลน) หรือนิติบุคคลอาคารชุด (สำหรับตึกสร้างเสร็จ) ทนายของคุณควรตรวจก่อนจ่ายเงินทำสัญญา และกรมที่ดินตรวจขั้นสุดท้ายวันโอน

ถ้าโควตาเต็ม leasehold เป็นตัวเลือกที่แย่ไหม?

Leasehold เป็นสิทธิจดทะเบียนที่ถูกต้อง 30 ปี แต่ทางเศรษฐศาสตร์ต่างจาก freehold: การต่ออายุเกิน 30 ปีเป็นคำมั่นทางสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่รับประกัน และมูลค่าขายต่อลดลงตามอายุที่เหลือ จงตั้งราคา leasehold ตามนั้น — หรือเลือก freehold ในตึกอื่น