คู่มือผู้ซื้อต่างชาติ: อสังหาฯ ออฟแพลนในประเทศไทย

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโด) แบบ freehold ในชื่อตนเองได้ ตราบใดที่สัดส่วนชาวต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งอาคาร (โควตาต่างชาติ) ส่วนที่ดิน บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์โดยตรงได้ คู่มือนี้จึงเน้นที่คอนโดเป็นหลัก

• ✓คอนโด freehold ในชื่อตนเอง — ได้ ภายในโควตา 49%
• ✓ที่ดิน/บ้าน — ไม่ได้โดยตรง; สัญญาเช่า 30 ปีหรือโครงสร้างบริษัทไทยมีข้อแลกเปลี่ยนที่ต้องพิจารณา
• ✓ขอคำยืนยันโควตาต่างชาติคงเหลือเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจอง

การผ่อนชำระโครงการก่อนสร้างเสร็จ

การซื้อออฟแพลนชำระเป็นงวด และโดยทั่วไปประเทศไทยไม่มีระบบเอสโครว์ เงินของคุณเข้าสู่ผู้พัฒนาโดยตรง ดังนั้นตารางการชำระเงินและความมั่นคงของผู้พัฒนาคือสิ่งสำคัญที่สุดที่ต้องเข้าใจก่อนเซ็นสัญญา

• ✓เงินจอง: ฿50,000–100,000
• ✓ทำสัญญา (2–4 สัปดาห์ถัดมา): ปกติ 10–15% ของราคา
• ✓ระหว่างก่อสร้าง: ผ่อนดาวน์รายเดือนหรือตามงวดงาน แล้วแต่ผู้พัฒนา
• ✓วันโอน: ส่วนที่เหลือ 70–85% พร้อมค่าธรรมเนียมวันโอน

การนำเงินเข้าประเทศไทย (FET)

การจดทะเบียนคอนโดในชื่อชาวต่างชาติ กรมที่ดินต้องการหลักฐานว่าเงินมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ธนาคารไทยจะออกแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction (FET) ให้สำหรับเงินโอนเข้าที่เข้าเงื่อนไข เก็บเอกสารทุกฉบับไว้ — ต้องใช้ทั้งวันโอนและตอนนำเงินกลับเมื่อขาย

• ✓โอนในชื่อตนเอง เป็นสกุลเงินต่างประเทศ มาแลกเป็นบาทในไทย
• ✓ระบุชื่อโครงการและเลขห้องในวัตถุประสงค์การโอน
• ✓เก็บ FET และ credit advice ทุกฉบับถาวร

ภาษีและค่าธรรมเนียมวันโอน

วันโอนกรรมสิทธิ์มีค่าใช้จ่ายครั้งเดียวชุดหนึ่งนอกเหนือจากงวดสุดท้าย สำหรับห้องใหม่จากโครงการ รายการหลักได้แก่:

• ✓ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน — มักแบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้พัฒนา
• ✓เงินกองทุนสำรอง (sinking fund) จ่ายครั้งเดียว ปกติ ฿500–800 ต่อ ตร.ม.
• ✓ค่าส่วนกลางล่วงหน้า 12 เดือน ปกติ ฿50–80 ต่อ ตร.ม. ต่อเดือน
• ✓เงินประกันมิเตอร์ และค่าทนายความหากใช้

Freehold กับ Leasehold

Freehold คือกรรมสิทธิ์ถาวรจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ชาวต่างชาติถือได้ภายในโควตา 49% ส่วน leasehold คือสัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี ซึ่งบางครั้งเสนอเมื่อโควตาต่างชาติเต็ม คำมั่นต่ออายุเกิน 30 ปีเป็นเพียงข้อสัญญา ไม่ใช่สิทธิตามกฎหมาย และคอนโด leasehold ขายต่อได้ราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ

• ✓Freehold: ถาวร ภายในโควตาต่างชาติ 49%
• ✓Leasehold: จดทะเบียน 30 ปี; การต่ออายุเป็นคำมั่น ไม่ใช่สิทธิ
• ✓สภาพคล่องการขายต่อของ leasehold ต่ำกว่ามาก

ซื้อจากต่างประเทศ

ผู้ซื้อต่างชาติจำนวนมากปิดการซื้อออฟแพลนโดยไม่ต้องเดินทางมาไทย จอง-เซ็นสัญญาทางไปรษณีย์หรือ e-signature ชำระตามงวดด้วยการโอนระหว่างประเทศ และมอบอำนาจให้ทนายความดำเนินการวันโอนแทน ควรใช้ทนายความอิสระ ไม่ใช่ที่ผู้ขายแนะนำ

• ✓จองออนไลน์ เซ็นสัญญาซื้อขายจากต่างประเทศ
• ✓มอบอำนาจเฉพาะเรื่องสำหรับวันโอน
• ✓ให้ทนายตรวจผู้พัฒนา โฉนด และสัญญา ก่อนจ่ายเงินงวดทำสัญญา

เช็กลิสต์ความเสี่ยงออฟแพลน

ราคาออฟแพลนให้ผลตอบแทนแก่ผู้ซื้อก่อน แต่คุณกำลังซื้อคำสัญญา ก่อนเซ็นควรตรวจสอบ:

• ✓ได้รับอนุมัติ EIA แล้ว — ก่อสร้างไม่ได้หากยังไม่ผ่าน
• ✓ประวัติผู้พัฒนา — ผู้พัฒนาทั้งหมดบน BaanScope จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
• ✓ความคืบหน้าการก่อสร้างเทียบกำหนดเสร็จ (BaanScope ติดตามข้อมูลที่เผยแพร่)
• ✓เงื่อนไขสัญญา: ค่าปรับความล่าช้า การเปลี่ยนสเปควัสดุ ตารางค่าส่วนกลาง
• ✓คำยืนยันโควตาต่างชาติคงเหลือเป็นลายลักษณ์อักษร
• ✓ระเบียบนิติบุคคลเรื่องการปล่อยเช่าและขายต่อ

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดในไทยได้จริงหรือ?

ได้ — แบบ freehold ในชื่อตนเอง ภายในโควตาต่างชาติ 49% ของอาคาร ส่วนที่ดินและบ้านถือโดยตรงไม่ได้

ต้องวางเงินเท่าไหร่สำหรับคอนโดออฟแพลน?

ปกติเงินจอง ฿50,000–100,000 บวก 10–15% ตอนทำสัญญา ผ่อนดาวน์ระหว่างสร้าง และส่วนที่เหลือชำระวันโอน

ต้องโอนเงินจากต่างประเทศหรือไม่?

ต้อง — กรมที่ดินต้องการหลักฐาน FET ว่าเงินทั้งจำนวนมาจากต่างประเทศ จึงจะจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต่างชาติได้

วันโอนมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

ค่าโอนราว 1% (หลังแบ่งครึ่งกับผู้พัฒนา) เงินกองทุนสำรอง และค่าส่วนกลางล่วงหน้า 12 เดือน

ซื้อออฟแพลนในไทยปลอดภัยไหม?

ไทยแทบไม่มีเอสโครว์ — เลือกผู้พัฒนาจดทะเบียนตลาดหลักทรัพย์ ตรวจ EIA และให้ทนายอิสระตรวจสัญญา