แผนการชำระเงินออฟแพลนในไทย: จากวันจองถึงวันโอน

สี่ขั้นตอนในภาพรวม

ผู้พัฒนาไทยใช้โครงสร้างการชำระเงินที่สม่ำเสมออย่างน่าทึ่ง ทำให้วางแผนง่ายเมื่อรู้แพตเทิร์น เปอร์เซ็นต์ที่แน่นอนต่างกันตามผู้พัฒนาและโครงการ แต่การซื้อออฟแพลนกรุงเทพฯ แทบทุกดีลเดินตามเส้นทางเดียวกัน

• ✓เงินจอง: ปกติ ฿50,000–100,000 เพื่อล็อกยูนิต
• ✓ทำสัญญา (2–4 สัปดาห์ถัดมา): เงินมัดจำราว 10–15% ของราคา
• ✓ระหว่างก่อสร้าง: ผ่อนดาวน์งวดเล็กรายเดือนหรือตามงวดงาน
• ✓วันโอน: ยอดคงเหลือ 70–85% พร้อมค่าธรรมเนียมวันโอน

ขั้นที่ 1: เงินจอง

เงินจองดึงยูนิตออกจากตลาดระหว่างเตรียมสัญญา ปกตินำไปหักจากราคา แต่ต้องอ่านใบจอง: จะได้คืนหรือไม่หากถอนตัวก่อนเซ็นต่างกันตามผู้พัฒนา และคำว่า “คืนได้” มักหมายถึง “คืนได้เฉพาะบางกรณี” อย่ามองใบจองเป็นแค่กระดาษ — นี่คือจังหวะที่ต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษรว่าการซื้อขึ้นอยู่กับการจดทะเบียน freehold ในโควตาต่างชาติ

ขั้นที่ 2: เงินทำสัญญา

สองถึงสี่สัปดาห์หลังจอง คุณเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายและจ่ายเงินมัดจำ นี่คือเงินก้อนใหญ่ที่สุดที่คุณผูกพันก่อนตึกจะมีตัวตน จึงเป็นจุดตรวจตามธรรมชาติของการทำ due diligence: ทนายของคุณควรตรวจสัญญา โฉนด และผู้พัฒนา ก่อนการจ่ายนี้ ไม่ใช่หลัง

ขั้นที่ 3: ผ่อนดาวน์ระหว่างก่อสร้าง

ระหว่างทำสัญญาถึงสร้างเสร็จ ผู้พัฒนาเก็บงวดเล็ก ๆ ต่อเนื่อง — บางรายเป็นยอดคงที่รายเดือน บางรายผูกกับงวดงานก่อสร้าง โครงการกรุงเทพฯ ทั่วไปเฟสนี้รวมราว 10–20% ของราคา กระจายหนึ่งถึงสามปี งวดทั้งหมดกำหนดในตารางแนบท้ายสัญญา เก็บใบเสร็จทุกใบเทียบกับตาราง

สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ แต่ละงวดที่จ่ายจากต่างประเทศควรเข้ามาเป็นสกุลเงินต่างประเทศและแลกเป็นบาทในไทย พร้อมระบุโครงการและเลขห้องในวัตถุประสงค์การโอน — นี่คือการสะสมหลักฐาน FET ที่ต้องใช้วันโอน

ขั้นที่ 4: วันโอน

เมื่ออาคารเสร็จและจดทะเบียนแล้ว ผู้พัฒนานัดคุณ (หรือทนายผู้รับมอบอำนาจ) ไปกรมที่ดินเพื่อชำระยอดคงเหลือ — ปกติ 70–85% ของราคา — และจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ วันเดียวกันนี้ค่าใช้จ่ายครั้งเดียวจะมาถึงพร้อมกัน: ค่าธรรมเนียมโอน 2% (มักแบ่งกับผู้พัฒนา) เงินกองทุนสำรอง ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และเงินประกันมิเตอร์ ควรคำนวณก่อนตัดสินใจซื้อ ไม่ใช่สัปดาห์ก่อนโอน — เครื่องคำนวณต้นทุนจริงของ BaanScope แจกแจงให้ทุกระดับราคา

กติกา FET ที่ผู้ซื้อต่างชาติทุกคนต้องรู้

การจดทะเบียนคอนโดในชื่อต่างชาติ กรมที่ดินต้องการหลักฐานว่าเงินซื้อเข้าประเทศไทยเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ธนาคารไทยของคุณจะออกแบบฟอร์ม FET หรือ credit advice ให้กับเงินโอนขาเข้าที่เข้าเงื่อนไขแต่ละครั้ง การโอนควรเป็นชื่อคุณเองและเป็นสกุลเงินต่างประเทศ — การส่งเงินบาทจากบัญชีบาทในต่างประเทศอาจทำให้ใช้เป็นหลักฐานไม่ได้

เก็บเอกสาร FET ทุกฉบับถาวร ต้องใช้ครบชุดวันโอน และจะต้องใช้อีกครั้งในอีกหลายปีข้างหน้าเพื่อนำเงินขายกลับประเทศอย่างราบรื่น

• ✓โอนในชื่อตนเอง เป็นสกุลเงินต่างประเทศ มาแลกบาทในไทย
• ✓ระบุโครงการและเลขห้องทุกการโอน
• ✓เก็บ FET และ credit advice ทุกฉบับ — ถาวร

ถ้าหยุดจ่ายจะเกิดอะไรขึ้น?

การขาดงวดคือการผิดสัญญา: สัญญามาตรฐานให้ผู้พัฒนาบอกเลิกและริบเงินที่จ่ายแล้วบางส่วนหรือทั้งหมดหลังพ้นระยะแก้ไข หากสถานการณ์เปลี่ยนกลางคัน ให้คุยกับผู้พัฒนาแต่เนิ่น ๆ — การเลื่อนตาราง หรือขายต่อสัญญา (การโอนสิทธิ) ก่อนตึกเสร็จมักเจรจาได้ และทั้งสองทางดีกว่าการถูกริบมัดจำ

คำถามที่พบบ่อย

ต้องใช้เงินดาวน์เท่าไรสำหรับคอนโดออฟแพลนกรุงเทพฯ?

เตรียมเงินจอง ฿50,000–100,000 ตามด้วยเงินทำสัญญาราว 10–15% ภายในหนึ่งเดือน แล้วผ่อนดาวน์รวมประมาณ 10–20% ระหว่างก่อสร้าง ส่วนที่เหลือ 70–85% จ่ายวันโอน

ชาวต่างชาติกู้ธนาคารในไทยได้ไหม?

สินเชื่อธนาคารไทยสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นพำนักมีจำกัดและเงื่อนไขเข้ม ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่จึงชำระเงินสดตามตารางงวด ธนาคารระหว่างประเทศบางแห่ง (รวมถึงในสิงคโปร์) มีสินเชื่ออสังหาฯ ไทยสำหรับผู้กู้ที่เข้าเกณฑ์ และผู้พัฒนาบางรายมีเงื่อนไขผ่อนขยายระยะสั้นของตนเอง

FET คืออะไร ต้องใช้เมื่อไร?

แบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction คือบันทึกของธนาคารไทยว่าเงินเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ กรมที่ดินต้องใช้หลักฐานนี้จดทะเบียน freehold ต่างชาติวันโอน และคุณต้องใช้อีกครั้งเพื่อส่งเงินกลับบ้านเมื่อขาย