รายงานตลาดพรีเซลกรุงเทพฯ — กรกฎาคม 2569

สำมะโน: ตอนนี้มีอะไรเปิดขายอยู่จริงๆ

ประเทศไทยไม่มีระบบ MLS และไม่มีทะเบียนสาธารณะว่าขณะนี้มีอะไรเปิดตัว ก่อสร้าง และขายอยู่บ้าง ข้อมูลตลาดแรกกระจายอยู่บนเว็บไซต์ของผู้พัฒนาแต่ละราย ในรูปแบบที่ไม่เหมือนกันเลย เราจึงรวบรวมเอง: BaanScope ติดตามเว็บไซต์สาธารณะของแสนสิริ เอพี ศุภาลัย ออริจิ้น โนเบิล พฤกษา แอสเซทไวส์ เอสซี แอสเสท และแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ อย่างต่อเนื่อง และแปลงทุกประกาศเป็นโครงสร้างข้อมูลเดียวกัน

รายงานฉบับนี้คือภาพรวมของทุกอย่างที่อยู่ในตลาดเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ กรกฎาคม 2569: 204 โครงการใน 87 เขต รวมอย่างน้อย 66,857 ยูนิต (มีเพียง 175 จาก 204 โครงการที่เผยแพร่จำนวนยูนิต ตัวเลขจริงจึงสูงกว่านี้) เมื่อนับเป็นโครงการ ตลาดแบ่งเกือบเท่ากัน — คอนโด 92 บ้านเดี่ยว 93 ทาวน์โฮม 19 — แต่เมื่อนับเป็นยูนิต คอนโดครองราว 78% ของไปป์ไลน์

• ✓204 โครงการเปิดขาย · ผู้พัฒนา 9 ราย · 87 เขต · 66,857+ ยูนิต
• ✓กำลังก่อสร้าง 135 โครงการ เตรียมเปิดตัว 69 โครงการ
• ✓ผู้พัฒนาที่มีโครงการมากที่สุด: เอพี (40) แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (40) เอสซี แอสเสท (31)

ข้อค้นพบที่ 1 — บูมย้ายออกจากใจกลางเมืองแล้ว

จัดอันดับเขตตามจำนวนโครงการที่เปิดขาย แล้วหัวตารางอ่านเหมือนเส้นทางชานเมือง: บางใหญ่ (10 โครงการ) เมืองนนทบุรี (9) รังสิต (8) แนวบางนา-สมุทรปราการ (8) และธนบุรี (7) ส่วนเขตใจกลางเมืองที่สื่ออสังหาฯ พูดถึงกันแทบไม่ติดอันดับเมื่อวัดด้วยปริมาณ

เหตุผลทางเศรษฐศาสตร์ตรงไปตรงมา — ราคาที่ดิน — แต่รูปร่างของมันสำคัญ: นี่คือที่ที่ครัวเรือนแสนครัวเรือนถัดไปของมหานครจะอาศัยอยู่จริง เรียงตัวตามรถไฟฟ้าสายสีม่วง สีชมพู และส่วนต่อขยายฝั่งตะวันออก ไม่ใช่รอบอโศก โดย 87 จาก 204 โครงการโฆษณาสถานี BTS/MRT/SRT เป็นจุดขายหลัก

ข้อค้นพบที่ 2 — สองตลาดใต้เส้นขอบฟ้าเดียว

โครงการคอนโดมัธยฐานในสำมะโนนี้เปิดราคาที่ 2.49 ล้านบาท ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวมัธยฐานเปิดที่ 11.99 ล้านบาท ระหว่างคอนโดที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกเอื้อมถึง กับบ้านเดี่ยวที่ครอบครัวใฝ่ฝัน มีช่องว่าง 9.5 ล้านบาท — และมีโครงการทาวน์โฮมเพียง 19 โครงการที่เคยเป็นสะพานเชื่อม

สำหรับครอบครัวที่กำลังโตเกินคอนโดหนึ่งห้องนอน สำมะโนนี้บอกว่าบันไดขั้นถัดไปส่วนใหญ่ขยับพ้นมือไปแล้ว — หรือไม่ก็ย้ายออกไปชานเมืองไกล

ข้อค้นพบที่ 3 — คอนโดหลักล้านยังมีอยู่

โครงการที่ถูกที่สุดในสำมะโนเริ่มต้นที่ 1.09 ล้านบาท และไม่ใช่กรณีพิเศษ: 29 โครงการเปิดต่ำกว่า 2 ล้าน และ 63 โครงการต่ำกว่า 3 ล้าน แต่แผนที่บอกเงื่อนไขแลกเปลี่ยนอย่างตรงไปตรงมา: เกือบทั้งหมดอยู่ชายขอบมหานคร ในรังสิต บางบัวทอง หรือตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

อีกด้านหนึ่งของตลาด มี 24 โครงการที่เปิดราคา 20 ล้านขึ้นไป สูงสุดถึง 260 ล้านบาท

ข้อค้นพบที่ 4 — ตารางเมตรละ 20,600 หรือ 491,000 บาท

ในบรรดา 73 โครงการที่เผยแพร่ราคาต่อตารางเมตร ช่วงราคาวิ่งจาก 20,600 บาท/ตร.ม. (ทาวน์โฮมชานเมือง) ถึง 491,000 บาท/ตร.ม. (คอนโดอัลตราลักชัวรีย่านสุขุมวิท) ส่วนต่าง 24 เท่าภายในมหานครเดียว คือภาพที่คมชัดที่สุดของการแบ่งชั้นตลาดกรุงเทพฯ

ข้อค้นพบที่ 5 — คลื่นส่งมอบปี 2570–71

ปีแล้วเสร็จกระจุกตัวหนัก: 24 โครงการกำหนดเสร็จปี 2569, 32 โครงการปี 2570 และ 36 โครงการปี 2571 ก่อนลดลงเหลือ 10 โครงการในปี 2572 ความคืบหน้าก่อสร้างเฉลี่ยของโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ที่ 37% ไม่ว่าตลาดในอีกสิบแปดเดือนจะเป็นอย่างไร อุปทานที่กำลังจะเข้ามาถูกเทปูนไปแล้ว

ระเบียบวิธี

ตัวเลขทั้งหมดรวบรวมจากเว็บไซต์สาธารณะของผู้พัฒนา 9 ราย ณ กรกฎาคม 2569 แปลงเป็นโครงสร้างเดียวกัน และคัดกรองเฉพาะโครงการพรีเซล/กำลังก่อสร้างในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ราคาคือราคาเริ่มต้นที่ผู้พัฒนาโฆษณา ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง ค่ามัธยฐานและสัดส่วนคำนวณเฉพาะโครงการที่เผยแพร่ข้อมูลนั้นๆ — ไม่มีการประมาณค่าที่ขาดหาย ทุกโครงการบนเว็บไซต์มีลิงก์กลับไปยังประกาศต้นทาง และระบบติดตามอัตโนมัติตรวจสอบทุกแหล่งทุก 2 วัน นี่คือรายงานฉบับที่ 1 ของซีรีส์ประจำ ตั้งแต่เดือนหน้ารายงานจะครอบคลุมการเปลี่ยนแปลงราคาและโครงการเปิดใหม่ด้วย

คำถามที่พบบ่อย

ตอนนี้กรุงเทพฯ มีโครงการพรีเซลเปิดขายกี่โครงการ?

ณ กรกฎาคม 2569 ผู้พัฒนารายใหญ่ 9 รายเปิดขายโครงการพรีเซล/กำลังก่อสร้าง 204 โครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล — คอนโด 92 บ้านเดี่ยว 93 ทาวน์โฮม 19 รวมมากกว่า 66,800 ยูนิต

เขตไหนมีโครงการใหม่มากที่สุด?

วงแหวนชานเมือง ไม่ใช่ใจกลางเมือง: บางใหญ่ (10 โครงการ) เมืองนนทบุรี (9) รังสิต (8) และแนวบางนา-สมุทรปราการ (8) นำตาราง ส่วนใหญ่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

คอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ ปี 2569 ราคาเท่าไหร่?

โครงการคอนโดมัธยฐานเปิดที่ 2.49 ล้านบาท และ 36 จาก 92 โครงการคอนโดยังเปิดต่ำกว่า 2 ล้านบาท — เกือบทั้งหมดอยู่ชายขอบมหานคร ส่วนบ้านเดี่ยวมัธยฐานเปิดที่ 11.99 ล้านบาท เกือบ 5 เท่าของคอนโด

ข้อมูลนี้มาจากไหน?

จากเว็บไซต์สาธารณะของผู้พัฒนาเอง แปลงเป็นโครงสร้างเดียวกันและตรวจสอบซ้ำทุก 2 วัน ค่าที่ไม่ทราบจะเว้นว่างไว้ ไม่ประมาณการ และทุกโครงการมีลิงก์กลับไปยังประกาศต้นทาง