26个曼谷住宅项目已获准动工，却一直没有开工

没人拿来和在售项目对照的那份登记

在泰国，超过一定规模的住宅建筑，必须先由自然资源与环境政策规划办公室（ONEP）批准环境影响评价报告，才能施工。这些申报是公开可检索的，包含项目名称、持有公司、所在区、批准日期，以及监管机构维护的一个状态字段：建筑是否已经存在。

最后那个字段才是有意思的地方，也是这份名单存在的原因。一份已获批、却仍被记录为尚未开工的申报，描述的是一个在法律上已获准兴建、但没有兴建的项目。它是完全早于营销环节的供应：没有发布会，没有样板间，没有价目表，有时连一个别人叫得出的名字都没有。

我们做了什么

我们按开发商公司名和项目名检索该登记，读取了705行记录，再以规范化后的泰文或英文项目名精确匹配到我们的数据库。我们追踪的项目中有117个能对应到一份申报。另有42份已获批的申报，完全匹配不到我们追踪的任何项目。

在这42份中，监管机构至今仍将26份记录为尚未开工。这两个条件都不可省。若不加「已获批」这一条，名单会把刚提交的报告和已通过的混在一起，两者是不同的事实；若不加「尚未开工」这一条，名单会塞满2021年就已竣工、只是不在我们覆盖范围内的楼盘，那样这份名单说的就是我们的数据库，而不是曼谷的供应。

• ✓读取登记记录705行
• ✓117个追踪项目匹配到申报
• ✓42份已获批申报在我们数据库中无对应项目
• ✓其中26份监管机构仍记录为尚未开工

它们在哪里，等了多久

这26个分布在16个具名区、分属15家不同公司，所以这不是某一家开发商停滞的问题。Watthana 最多，有4个；其次是 Bangkok Noi 3个；再是 Phasi Charoen 和 Bang Khen 各2个。另有3份申报未注明所在区，我们如实标注，而不是去猜。

批准日期从2021年延伸到2026年，而分布是值得读两遍的部分：仅2024年一年就占了26个中的9个。有8个获批已满三年或更久，监管机构至今没有记录到任何施工。

一份搁置三年的批准并不必然意味着失败。土地整合、融资和市场时机都比一张许可走得慢，开发商在疲弱行情中握着一块已获批的地，是理性的做法。但它对通常引用供应数字的方式是一个有用的纠正：许可不是开工日期。

这份数据有什么用

对买家而言，价值在于街区，而不在于某个项目。如果你在两个位置之间做选择，其中一个几条街内有三份已获批的申报，那么阳台对面那块安静的空地就有了一个有据可查、且已获批准的未来。这和「听说那儿可能要盖点什么」是两种性质不同的对话。

对统计供应的人来说，这是位于所有公开供应数字之前的一层。分析师统计的是开盘，而登记统计的是获批，两者之间的差额，恰恰就是可能毫无预警到来的那部分存量。

它不是什么

登记记录的是环评申报，不是在售产品。获批不保证任何东西会被建成，也完全不说明时间。登记中的名称常常与项目最终推向市场时使用的名称不同，子公司也会以自己的公司名申报，因此查不到申报并不能证明某个项目没有申报。

覆盖范围是这里最该说清的限制。我们的检索锚定在追踪的开发商和能够匹配的名称上，所以这是已批未建供应量的下限，绝不是上限。表中没有出现的区，是我们没有找到这类申报的区，这与「不存在」不是一回事。

数据可以下载

按区汇总的表格作为 eia-pipeline 数据集发布在我们的开放数据页，提供 CSV 与 JSON，采用 CC BY 4.0 许可。每一行包含所在区、申报数量、背后不同公司的数量，以及最早与最晚的批准年份，因此不必打开任何一份申报，就能读出一个区积压的年头。数据来源是 ONEP 自己的登记，数据集中附有链接。

常见问题

泰国房地产里的 EIA 是什么？

环境影响评价。超过一定规模的住宅建筑在施工前必须获得 ONEP 批准。这些申报构成一份公开登记，包含项目、持有公司、所在区和批准日期。

环评获批是否意味着项目一定会建？

不是。它意味着项目已获准兴建。监管机构另有一个字段记录是否已开工，目前有26份曼谷地区的申报是已获批、而该状态仍显示尚未开工。

这些批准有多久了？

从2021年到2026年，26个中有9个是2024年获批的。有8个获批已满三年或更久，且没有任何施工记录。

哪些区的已批未建申报最多？

在我们匹配到的范围内，Watthana 4个，Bangkok Noi 3个，Phasi Charoen 和 Bang Khen 各2个。这26个分布在16个具名区、涉及15家公司。

这是曼谷已批未建供应的全貌吗？

不是，这是下限。检索锚定在我们追踪的开发商和能匹配的名称上，因此必然存在检索不到的已批未建申报。