26 โครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ได้รับความเห็นชอบให้ก่อสร้างแล้ว แต่ยังไม่เริ่ม
โดย Cesar Rodriguez · ที่มาของข้อมูลของเรา
ก่อนที่สำนักงานขายจะเปิด อาคารอยู่อาศัยขนาดหนึ่งต้องผ่านรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมก่อน ทะเบียนนั้นเปิดเผยต่อสาธารณะ และแสดงว่ามี 26 โครงการในกรุงเทพฯ ที่ผ่านความเห็นชอบแล้วแต่ยังบันทึกว่าไม่ได้เริ่ม บางโครงการรอมาตั้งแต่ปี 2564
ทะเบียนที่ไม่มีใครเอามาเทียบกับของที่กำลังขาย
ในประเทศไทย อาคารอยู่อาศัยที่มีขนาดเกินเกณฑ์ที่กำหนดจะก่อสร้างไม่ได้หากไม่มีรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ผ่านความเห็นชอบจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม รายงานเหล่านี้เปิดเผยต่อสาธารณะ ค้นหาได้ และมีทั้งชื่อโครงการ บริษัทเจ้าของ เขตที่ตั้ง วันที่ให้ความเห็นชอบ และช่องสถานะที่หน่วยงานบันทึกว่าอาคารนั้นมีอยู่แล้วหรือยัง
ช่องสุดท้ายนั่นแหละที่น่าสนใจ และเป็นเหตุผลที่รายการนี้มีอยู่ รายงานที่ผ่านความเห็นชอบแล้วแต่ยังบันทึกว่าไม่ได้เริ่มดำเนินการ อธิบายถึงโครงการที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายให้ขึ้นได้แล้วแต่ยังไม่ได้ขึ้น มันคืออุปทานที่มาก่อนการตลาดทั้งหมด ไม่มีการเปิดตัว ไม่มีห้องตัวอย่าง ไม่มีใบราคา บางทีก็ไม่มีชื่อที่ใครจำได้
เราทำอะไร
เราค้นทะเบียนทั้งจากชื่อบริษัทผู้พัฒนาและจากชื่อโครงการ อ่านไป 705 รายการ แล้วจับคู่กับฐานข้อมูลของเราด้วยชื่อโครงการที่ปรับรูปแบบแล้วให้ตรงกัน ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ พบว่า 117 โครงการที่เราติดตามมีรายงานที่ตรงกัน และแยกออกมาอีกส่วน มี 42 รายงานที่ผ่านความเห็นชอบแล้วแต่ไม่ตรงกับโครงการใดที่เราติดตามเลย
ในจำนวน 42 นั้น หน่วยงานยังบันทึก 26 รายการว่าไม่ได้เริ่มดำเนินการ เงื่อนไขทั้งสองข้อนี้สำคัญทั้งคู่ ถ้าไม่กรองด้วยการผ่านความเห็นชอบ รายการจะปนกันระหว่างรายงานที่เพิ่งยื่นกับรายงานที่ผ่านแล้ว ซึ่งเป็นคนละเรื่อง ถ้าไม่กรองด้วยสถานะยังไม่ก่อสร้าง รายการจะเต็มไปด้วยอาคารที่สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2564 และอยู่นอกความครอบคลุมของเราเฉย ๆ ซึ่งจะทำให้รายการนี้พูดถึงฐานข้อมูลของเรา แทนที่จะพูดถึงอุปทานของกรุงเทพฯ
- ✓อ่านทะเบียน 705 รายการ
- ✓117 โครงการที่ติดตามจับคู่กับรายงานได้
- ✓42 รายงานที่ผ่านความเห็นชอบและไม่ตรงกับฐานข้อมูลของเรา
- ✓ในจำนวนนั้น 26 รายการหน่วยงานยังบันทึกว่าไม่ได้เริ่ม
อยู่ที่ไหน และรอมานานแค่ไหน
ทั้ง 26 โครงการกระจายอยู่ใน 16 เขตที่ระบุชื่อ และเป็นของ 15 บริษัทที่ต่างกัน จึงไม่ใช่เรื่องของผู้พัฒนารายเดียวที่หยุดชะงัก เขตวัฒนามีมากที่สุด 4 โครงการ ตามด้วยบางกอกน้อย 3 โครงการ แล้วภาษีเจริญและบางเขนเขตละ 2 โครงการ อีก 3 รายงานไม่ได้ระบุเขต เรารายงานตามนั้นแทนที่จะเดา
วันที่ให้ความเห็นชอบไล่ตั้งแต่ปี 2564 ถึง 2569 และการกระจายตัวคือส่วนที่ควรอ่านซ้ำ เฉพาะปี 2567 ปีเดียวคิดเป็น 9 จาก 26 โครงการ และมีแปดโครงการที่ผ่านความเห็นชอบมาสามปีขึ้นไปโดยที่หน่วยงานยังไม่บันทึกว่ามีการก่อสร้างใด ๆ
การอนุมัติที่ค้างอยู่สามปีไม่ได้แปลว่าล้มเหลวเสมอไป การรวบรวมที่ดิน การจัดหาเงินทุน และจังหวะตลาด ล้วนเคลื่อนช้ากว่าใบอนุญาต และผู้พัฒนาที่ถือที่ดินซึ่งผ่านอนุมัติแล้วไว้ในตลาดที่ซบเซาก็กำลังทำสิ่งที่สมเหตุสมผล แต่มันเป็นเครื่องเตือนที่ดีต่อวิธีที่ตัวเลขอุปทานมักถูกยกมาอ้าง ใบอนุญาตไม่ใช่วันเริ่มก่อสร้าง
เอาไปใช้อะไรได้
สำหรับผู้ซื้อ ประโยชน์อยู่ที่ย่าน ไม่ใช่ที่ตัวโครงการ ถ้าคุณกำลังเลือกระหว่างสองทำเล และทำเลหนึ่งมีรายงานที่ผ่านอนุมัติแล้วสามฉบับอยู่ห่างไปไม่กี่ซอย ที่ดินเงียบ ๆ ตรงข้ามระเบียงคุณมีอนาคตที่ได้รับอนุมัติและมีเอกสารรองรับ นั่นเป็นคนละบทสนทนากับข่าวลือว่าอาจจะมีอะไรขึ้นตรงนั้น
สำหรับคนที่นับอุปทาน นี่คือชั้นข้อมูลที่อยู่ก่อนตัวเลขอุปทานที่เผยแพร่กันทุกตัว นักวิเคราะห์นับการเปิดตัว ส่วนทะเบียนนับการอนุมัติ และช่องว่างระหว่างสองอย่างนี้คือของที่อาจเข้าตลาดมาโดยไม่มีสัญญาณเตือน
สิ่งที่ข้อมูลนี้ไม่ใช่
ทะเบียนบันทึกการยื่นรายงานสิ่งแวดล้อม ไม่ใช่สินค้าที่ขาย การผ่านความเห็นชอบไม่ได้รับประกันว่าจะมีอะไรถูกสร้าง และไม่ได้บอกว่าเมื่อไหร่ ชื่อในทะเบียนมักต่างจากชื่อที่โครงการใช้ทำตลาดในภายหลัง และบริษัทลูกก็ยื่นในชื่อบริษัทตัวเอง การไม่พบรายงานจึงไม่ใช่หลักฐานว่าโครงการนั้นไม่มีรายงาน
ขีดจำกัดที่ซื่อตรงที่สุดคือความครอบคลุม การค้นของเรายึดจากผู้พัฒนาที่เราติดตามและจากชื่อที่จับคู่ได้ ตัวเลขนี้จึงเป็นพื้นขั้นต่ำของอุปทานที่อนุมัติแล้วแต่ยังไม่สร้าง ไม่ใช่เพดาน เขตที่ไม่มีแถวในตารางคือเขตที่เราไม่พบรายงานลักษณะนี้ ซึ่งไม่เหมือนกับการไม่มีอยู่จริง
ดาวน์โหลดข้อมูลได้
ตารางรายเขตเผยแพร่เป็นชุดข้อมูล eia-pipeline บนหน้าข้อมูลเปิดของเรา ทั้ง CSV และ JSON ภายใต้สัญญาอนุญาต CC BY 4.0 แต่ละแถวมีชื่อเขต จำนวนรายงาน จำนวนบริษัทที่ต่างกันซึ่งอยู่เบื้องหลัง และปีที่ให้ความเห็นชอบเร็วที่สุดกับช้าที่สุด อายุของงานค้างในแต่ละเขตจึงอ่านได้โดยไม่ต้องเปิดรายงานสักฉบับ แหล่งข้อมูลคือทะเบียนของสำนักงานนโยบายและแผนฯ เอง และมีลิงก์อยู่ในชุดข้อมูล
คำถามที่พบบ่อย
- EIA ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยคืออะไร
- รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม อาคารอยู่อาศัยที่เกินขนาดที่กำหนดต้องได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมก่อนก่อสร้าง รายงานเป็นทะเบียนสาธารณะที่มีชื่อโครงการ บริษัทเจ้าของ เขต และวันที่ให้ความเห็นชอบ
- รายงาน EIA ที่ผ่านแล้วแปลว่าโครงการจะถูกสร้างไหม
- ไม่ แปลว่าโครงการได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างได้ หน่วยงานมีสถานะแยกต่างหากว่าเริ่มก่อสร้างแล้วหรือยัง และมี 26 รายงานในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ผ่านความเห็นชอบแล้วโดยสถานะยังเป็นไม่ได้เริ่ม
- การอนุมัติเหล่านี้เก่าแค่ไหน
- ไล่ตั้งแต่ปี 2564 ถึง 2569 โดย 9 จาก 26 โครงการได้รับความเห็นชอบในปี 2567 และแปดโครงการผ่านมาสามปีขึ้นไปโดยไม่มีการบันทึกว่าก่อสร้างแล้ว
- เขตไหนมีรายงานที่อนุมัติแล้วแต่ยังไม่สร้างมากที่สุด
- จากที่เราจับคู่ได้ วัฒนา 4 โครงการ บางกอกน้อย 3 โครงการ แล้วภาษีเจริญกับบางเขนเขตละ 2 โครงการ ทั้ง 26 โครงการกระจายใน 16 เขตและ 15 บริษัท
- นี่คือภาพทั้งหมดของอุปทานที่อนุมัติแล้วแต่ยังไม่สร้างในกรุงเทพฯ ใช่ไหม
- ไม่ใช่ เป็นพื้นขั้นต่ำ การค้นยึดจากผู้พัฒนาที่เราติดตามและจากชื่อที่จับคู่ได้ จึงย่อมมีรายงานลักษณะนี้ที่เราไปไม่ถึง