曼谷买家实际付了多少 — 关于期房与二手房折扣的 18 个真实回答

没有人能查到曼谷公寓的真实成交价

泰国没有 MLS,也没有公开的成交价登记系统。你在任何地方能看到的价格 — 开发商网站、房产门户、包括本站 — 都是要价。这是结构性的空白,不是谁的数据库有缺口,它意味着这个市场上最有用的那个数字,恰恰是没有人公布的那个。

显而易见的替代思路是假设土地厅掌握这些数据,毕竟每一笔过户都要登记和纳税。我们曾公开这样主张,结果有两位评论者从交易的两端给出了同一个细节来纠正我们:申报的过户价格通常会被压低到政府评估价,以减少 2% 的过户费。一位说中介直接向他提议这么做,另一位说卖方就是这么办的。所以国家掌握的很大程度上是评估价而不是收据,把它当作实付价格的真相来源是错的。

剩下的办法就是去问人。2026 年 8 月的三天里,我们在两个帖子里提出这个问题,收集到 18 个可用的回答,涵盖 2014 年至今的购买经历,包括期房别墅和公寓、二手房,以及一宗银行法拍。以下是他们说的内容。

不说清楚是哪个要价,"砍了百分之几"几乎没有意义

这批回答中最详细的两个,巧合地是同样的三个数字。一位买家买下某大型开发商的 250 平方米五居期房别墅:挂牌 1600 万泰铢,他到场时要价 1400 万,最终在 12 月以 1250 万现金买下倒数第二套。另一位买家买的是距离 EmQuartier 250 米的 188 平方米三居二手公寓,原始要价 1600 万,他看房时已降到 1400 万,两轮报价后以 1250 万成交。

以他们面前的要价来算,两人都砍了 10.7%。以原始挂牌价来算,两人都是 21.9%。一半的降幅在两位买家出现之前就已经公开发生了。任何不说明基准的折扣数字都是噪音,而房产讨论中引用的多数数字都不说明基准。

两位互不相关的买家,一位买期房别墅、一位买二手公寓,落在完全相同的数字上,这是值得标注的巧合而不是规律。样本量是二。

期房:折扣很大,但要从第三次报价才开始

通行的说法是新盘价格几乎不动。一位评论者说开发商折扣"通常也就 2% 或 3%,尤其是通过中介成交的时候"。另一位说华欣的新项目根本不打折。第三位在 2014 年的一个项目里直接按要价付款。合起来读像是这个品类的硬性上限。

那不是品类的上限,而是单轮谈判的上限。凡是描述了不止一轮谈判的回答,呈现的图景完全不同。

其中最清晰的是 Mega Bangna 附近一套期房别墅的四轮议价记录。挂牌 1790 万泰铢,季末促销 1700 万。买家出价 1360 万,很快被拒。出价 1450 万,被拒。出价 1500 万,此时销售去"请示大老板",回来报 1580 万。最终以 1550 万成交,并由卖方承担全部过户费用 — 相当于比挂牌价低 13.4%,比促销价低 8.8%。

另一位买家报告称,在一家上市开发商的新别墅上拿到了比挂牌价低 18% 的价格,经过三轮价格调整,并且坦率地说明了机制:"反复压价会让人不舒服,但你能拿到比你以为的好得多的价格。"把它和上面那套 1600 万降到 1250 万的期房别墅放在一起,诚实的结论是:这个市场的期房折扣经常是两位数,而且它根本不提供给只问一次的买家。

这纠正了我们自己两天前发布的内容。我们第一轮梳理这批数据时得出的结论是期房折扣小、二手房折扣大。后来到达的期房回答推翻了它,先前那个版本是错的。

二手房完全是另一种谈判

在二手市场,价格本身会动,而一套房子的挂牌价与实际价值之间的差距,可能比开发商愿意让出的任何幅度都大。一位买家买下通罗一栋老楼里 135 平方米的单位,以 1000 万泰铢急售挂牌,而同类可比单位在 1200 万到 1600 万之间。他出价 850 万,最终付了 900 万。他砍下来的那 10%,是整个故事里最不重要的数字。

同一位买家提供了整批数据中唯一一个实付价对要价的比率:他自己那栋素坤逸 Phrom Phong 楼里三宗他知情的成交,约为每平方米 85,000 泰铢,而该楼的挂牌要价在每平方米 100,000 到 150,000 泰铢之间。一栋楼、三宗成交、且是转述而来。远不足以作为市场价发布,写在这里只因为这是唯一有人给出的同类数字。

反面例子同样重要。一位买家完全没有议价,并直说要价本来就合理,所以没砍。另一位在 2015 年买入,从一个本就低于市价的挂牌上又拿到 5%,卖方承担了全部过户费和中介费。合理的要价是真实存在的,从公道价上砍 0%,好过从虚高价上砍 20%。

价格不动的时候,赠品会动

多个回答描述了同一种替代做法:开发商守住广告价,改用实物付给你。这样做能为下一位买家、也为项目自身的估值保住表面价格,而这正是他们偏好这种方式的原因。

那位付了 1250 万的期房别墅买家,还拿到了第一年的公共维护费和保险、六台空调、四套卫浴内嵌柜、一道电动大门、两个监控摄像头,以及一张面值 18 万泰铢的 HomePro 代金券。而那位在 2014 年项目里"按要价付款"的买家,追问之下才发现他当时得到的是一个选择:现房现状 780 万现金,或者贷款 800 万并附带 20 万泰铢用于装修升级。他选了升级。那不是 0% 折扣,而是一笔以厨房配置计价的 20 万泰铢折扣。

一位评论者总结了市场两端的这一模式:开发商"守住广告价不动,改为提供家具、家电、过户费或公共维护费",而二手房东则直接降价,尤其是在急售的时候。

• ✓问这套赠品方案值多少泰铢,而不是要一份物品清单 — 代金券和配置都是按零售价报的,不是开发商的成本价。
• ✓首年公共维护费和大修基金是真金白银,而且常在价格不让步时被让出来。
• ✓过户费用可以单独谈:这批数据里有两位买家让卖方全额承担了。
• ✓接受赠品会让表面价格留在记录上,如果你将来要以那个可比价转售,这一点很重要。

空间到底从哪来,以及一个未经证实的佣金说法

这批回答大多把可议价的空间视为开发商的利润。有一位买家把它指向了完全不同的地方,而且这是唯一一个说出机制而非只给数字的回答。他的说法是:泰国的中介佣金在 20% 到 22% 之间,所以一套售价为 10 的房产里,大约 2 是中介佣金,2 是营销费用,1 是应急准备金和开发商的银行利息。他的结论是买家应当把目标定在砍掉 25% 到 30%,来源是开发商折扣与中介自身佣金返还的组合。

把它当作线索而不是事实。这是一个人的经历,20% 到 22% 的佣金数字是全部推论的承重点而我们没有独立来源可以佐证,而且它远高于这批数据里的其他任何数字。另一位评论者则单独给出中介佣金 5% 到 15%,并说不经中介时议价空间更大。

它仍然值得记录下来的原因在于方向。如果可议价空间中有相当一部分是中间人的佣金而不是开发商的利润,那么挂牌价与实际成交价之间的距离,就取决于买家是怎么来的 — 直接找开发商、通过中介,还是通过一个愿意返佣的中介。这是任何一份要价数据集都表达不了的,包括我们的。

楼外的人永远看不到的那些折扣

两位评论者各自独立描述了那些根本不会进入市场的折扣。最早的一批单位卖给朋友、家人和供应商,据称价格约为日后公开价格的一半。另外还有一类:当项目需要维持外国配额所要求的 51% 泰籍持有比例时,会给泰国买家很深的折扣,而一栋泰籍买家不足的楼,有充分理由专门对这批人降价。

两者都不可见、都无法核实,也都不对走进售楼处的外国散户买家开放。它们值得知道只有一个理由:它们标出了开发商在项目经济性不崩塌的前提下能够接受的底线,而这个底线比售楼处暗示的低得多。

反过来的情形也出现了。两位评论者描述了楼体在实际衰败、要价却在上涨的情况,还有一套挂牌超过十年、比市价高出约 100 万泰铢的联排别墅,业主自己的原话是"其实并不真想卖,但要是能到两三倍我就卖"。在泰国,一个要价并不承担认真的义务。

唯一有实际成交价而非要价的渠道

两位评论者各自独立地给出了同一个建议,这也是这批数据中最有用的一条数据线索:从银行和法院拍卖买,而不是从挂牌门户买。执行厅会公布强制拍卖登记,而一场已完成的拍卖有实际成交价 — 恰恰是这个市场上其他任何渠道都不公布的东西。

更完整的做法是:同时盯住 BAM、SAM、开泰银行、汇商银行、大城银行和 ttb 的银行持有不良资产,以及执行厅的法院拍卖;在曼谷则优先选银行持有的单位而非法拍单位,因为更容易看房、议价和真正完成交易。一位买家就是这样拿下市中心一套五居顶层复式:要价 4600 万泰铢,开价 3700 万,约一个月后以 4100 万成交,卖方是银行,不含任何赠品。他最终的每平方米单价比同栋楼里可比的低楼层单位低了约 35%,之后还做了全面翻新。

我们尚未访问、核实或抓取该登记系统,而且法拍成交本身是有偏的样本,任何人要拿它建价格指数之前都必须标注清楚。它是一条公开记录在案的线索,还不是我们正在使用的数据源。

这对本站的价格意味着什么

BaanScope 追踪泰国九大开发商的 417 个项目,其中 252 个处于待开盘或在建状态而非已竣工。该数据集中的每一个价格都是开发商的要价,因为那是公开存在的唯一价格。

这批数据带来的不太舒服的结论是:这些要价与买家实际支付之间的差距真实存在,而且经常达到两位数 — 比我们两天前说的更大,并且只对那些经历多次报价被拒的买家开放。我们宁愿把这一点写下来,也不愿让人以为我们的数字比实际更接近成交现实。

要价真正的用处在于比较和变化:哪些项目在何时降价、一个片区的每平方米数字随时间如何移动、哪些开发商根本会公布竣工日期。这些都是相对的度量,即便绝对数字只是一个起始报价而非结果,它们依然成立。

常见问题

在泰国买公寓能拿到居留权或签证吗?

不能。在泰国,房产所有权与移民身份是两回事,一套公寓本身不带来任何签证。房产唯一能起作用的路径是长期居留(LTR)签证的"全球富裕公民"类别,该类别要求约 50 万美元的总资产,泰国房产可以算作其中一个组成部分,而不是让你符合资格的理由。多数外国买家本来就持退休、商务、婚姻或 LTR 签证在泰国生活,他们买房是因为十年的租金更贵,或者是为了租金回报。如果目标是居留许可,买房不是对的工具。

曼谷期房实际能砍下多少?

根据本文的证据,比挂牌价低两位数是可以做到的,但不会出现在第一次开口时。单轮谈判大约能拿到 2% 到 3%。那些报告拿到 13.4%、18% 和 21.9% 的买家,都描述了多次被拒的报价、三到四轮价格调整,以及反复被拒绝的心理准备。季末的时点和成为最后几套未售单位之一,这两点都有帮助。如果价格完全不动,就问开发商愿意额外加什么,并让对方按泰铢估值。

能查到某一套公寓的实际成交价吗?

无法可靠地查到。泰国没有 MLS,也没有公开的成交登记。土地厅登记每一笔过户,但申报价格通常被压低到政府评估价以减少 2% 的过户费,因此那些记录很大程度上是评估价而非实付价格。公开渠道中最接近实际成交价的是执行厅已完成的强制拍卖,而那是不良资产、因而是有偏的样本。

30 年租约是绕开外国配额的办法吗?

它是一种占用你无法取得永久产权的房产的方式,而且价值低于销售说辞暗示的水平。泰国租约最长登记 30 年,那些承诺第二或第三个租期的续约条款属于合同承诺而非已登记的权利,没有什么能强制未来的业主履行。此外还有一个估值问题:按 5% 的实际贴现率计算,三十年后的一泰铢现值约合 23 satang,所以即便第二个 30 年租期真的兑现,它也只值表面数字的约五分之一。而销售中几乎从来不这样定价。

通过中介买还是直接找开发商买更好?

这批数据无法定论,而且关于这一点最详细的说法尚未得到证实。一位评论者报告说,经中介成交时开发商折扣会更小,并把中介佣金定在 5% 到 15%,不经中介时议价空间更大。另一位报告的佣金是 20% 到 22%,并主张买家应把开发商折扣与中介佣金返还结合起来,目标砍掉 25% 到 30%。我们没有独立来源可以佐证 20% 到 22% 这个数字,也不会把它当作市场费率复述。两种说法一致的地方是:佣金属于可议价金额的一部分,而且它在每一个公布的价格里都是看不见的。