ผู้ซื้อในกรุงเทพฯ จ่ายจริงเท่าไหร่ — 18 คำตอบเรื่องส่วนลดคอนโดออฟแพลนและมือสอง

ไม่มีใครค้นได้ว่าคอนโดกรุงเทพฯ ขายจริงเท่าไหร่

ประเทศไทยไม่มีระบบ MLS และไม่มีทะเบียนราคาซื้อขายที่เปิดเผยต่อสาธารณะ ราคาทุกตัวที่คุณเห็นได้ ไม่ว่าจะบนเว็บผู้พัฒนา บนพอร์ทัล หรือบนเว็บนี้ คือราคาตั้งขายทั้งหมด นี่เป็นช่องว่างเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่ช่องว่างของชุดข้อมูลใคร และแปลว่าตัวเลขที่มีประโยชน์ที่สุดในตลาดคือตัวเลขเดียวที่ไม่มีใครเผยแพร่

ทางออกที่ดูชัดเจนคือสมมติว่ากรมที่ดินถือข้อมูลนั้นอยู่ เพราะการโอนทุกครั้งต้องจดทะเบียนและเสียภาษี เราเคยพูดแบบนั้นในที่สาธารณะ และมีผู้แสดงความเห็นสองคนแก้ให้เราด้วยรายละเอียดเดียวกันจากคนละฝั่งของดีล นั่นคือราคาที่แจ้งโอนมักถูกเขียนลงมาให้เท่ากับราคาประเมินของราชการ เพื่อลดค่าธรรมเนียมโอน 2% คนหนึ่งบอกว่าเอเจนต์เสนอวิธีนี้กับเขาโดยตรง อีกคนบอกว่าผู้ขายของเขาทำแบบนั้นเอง ดังนั้นสิ่งที่รัฐถืออยู่จึงเป็นราคาประเมินเสียเป็นส่วนใหญ่ ไม่ใช่ใบเสร็จ และการใช้มันเป็นแหล่งความจริงเรื่องราคาที่จ่ายจริงจะเป็นความเข้าใจผิด

สิ่งที่เหลืออยู่คือถามคนที่ซื้อจริง ตลอดสามวันในเดือนสิงหาคม 2026 เราตั้งคำถามในสองกระทู้และเก็บคำตอบที่ใช้ได้มา 18 ราย ครอบคลุมการซื้อตั้งแต่ปี 2014 จนถึงปัจจุบัน ทั้งบ้านและคอนโดออฟแพลน ห้องมือสอง และการซื้อทรัพย์ยึดจากธนาคารหนึ่งราย ต่อไปนี้คือสิ่งที่พวกเขาบอก

"ลดกี่เปอร์เซ็นต์จากราคาตั้ง" แทบไม่มีความหมาย จนกว่าจะบอกว่าราคาตั้งไหน

คำตอบที่ละเอียดที่สุดสองรายในชุดนี้บังเอิญเป็นตัวเลขชุดเดียวกันสามตัว ผู้ซื้อรายหนึ่งซื้อบ้านออฟแพลน 250 ตร.ม. 5 ห้องนอนจากผู้พัฒนารายใหญ่ ตั้งไว้ 16 ล้าน เหลือถาม 14 ล้านตอนที่เขาไปถึง และจ่ายเงินสด 12.5 ล้านในเดือนธันวาคม เป็นยูนิตรองสุดท้าย ผู้ซื้ออีกรายซื้อคอนโดมือสอง 188 ตร.ม. 3 ห้องนอน ห่างจาก EmQuartier 250 เมตร ราคาถามเดิม 16 ล้านซึ่งลดมาเหลือ 14 ล้านแล้วตอนเขาไปดู และปิดที่ 12.5 ล้านหลังยื่นข้อเสนอสองครั้ง

ถ้าวัดจากราคาที่อยู่ตรงหน้าเขาตอนนั้น ทั้งคู่ต่อได้ 10.7% ถ้าวัดจากราคาตั้งเดิม ทั้งคู่ได้ 21.9% ครึ่งหนึ่งของการขยับราคาเกิดขึ้นในที่สาธารณะไปแล้วก่อนที่ผู้ซื้อทั้งสองจะมาถึง ตัวเลขส่วนลดใดก็ตามที่ไม่ระบุฐานที่ใช้วัดคือสัญญาณรบกวน และตัวเลขส่วนใหญ่ที่ยกกันมาคุยเรื่องอสังหาฯ ก็ไม่ได้ระบุฐาน

การที่ผู้ซื้อสองรายที่ไม่เกี่ยวกัน รายหนึ่งซื้อบ้านออฟแพลน อีกรายซื้อคอนโดมือสอง ลงเอยที่ตัวเลขเดียวกันเป๊ะ เป็นเรื่องบังเอิญที่ควรตั้งข้อสังเกตไว้ ไม่ใช่รูปแบบ กลุ่มตัวอย่างมีแค่สอง

ออฟแพลน: ส่วนลดเยอะ แต่เริ่มจากข้อเสนอครั้งที่สาม

ความเชื่อทั่วไปคือราคาโครงการใหม่แทบไม่ขยับ ผู้แสดงความเห็นรายหนึ่งบอกว่าส่วนลดจากผู้พัฒนา "บ่อยครั้งก็แค่ 2 หรือ 3% โดยเฉพาะถ้าขายผ่านเอเจนต์" อีกรายบอกว่าโครงการใหม่ในหัวหินไม่ลดราคาเลย รายที่สามจ่ายราคาตั้งเต็มในโครงการปี 2014 รวมกันแล้วอ่านดูเหมือนเพดานตายตัวของหมวดนี้

แต่มันไม่ใช่เพดานของหมวด มันคือเพดานของการต่อรองรอบเดียว และคำตอบที่เล่าถึงการต่อรองมากกว่าหนึ่งรอบให้ภาพที่ต่างออกไปโดยสิ้นเชิง

ที่ชัดที่สุดคือบทสนทนาสี่รอบเรื่องบ้านออฟแพลนแถวเมกาบางนา ตั้งไว้ 17.9 ล้าน โปรโมชันสิ้นไตรมาส 17 ล้าน ผู้ซื้อเสนอ 13.6 ล้าน ถูกปฏิเสธอย่างรวดเร็ว เสนอ 14.5 ล้าน ถูกปฏิเสธ เสนอ 15 ล้าน ถึงจุดนั้นพนักงานขายไปคุยกับ "บิ๊กบอส" แล้วกลับมาที่ 15.8 ล้าน สุดท้ายตกลงกันที่ 15.5 ล้านโดยผู้ขายออกค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมด คิดเป็นลด 13.4% จากราคาตั้ง และ 8.8% จากราคาโปรโมชัน

ผู้ซื้ออีกรายรายงานว่าได้ลด 18% จากราคาตั้งของบ้านใหม่จากผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์ ผ่านการปรับราคาสามรอบ และอธิบายกลไกไว้ตรงไปตรงมาว่า "มันจะอึดอัดที่ต้องต่อรองซ้ำ ๆ แต่คุณจะได้ราคาที่ดีกว่าที่คิดมาก" เมื่อวางคู่กับบ้านออฟแพลน 16 ล้านเหลือ 12.5 ล้านข้างต้น ข้อสรุปที่ตรงไปตรงมาคือส่วนลดออฟแพลนในตลาดนี้เป็นเลขสองหลักอยู่บ่อยครั้ง และมันไม่มีให้กับผู้ซื้อที่ถามแค่ครั้งเดียว

เรื่องนี้แก้สิ่งที่เราเองเผยแพร่ไปเมื่อสองวันก่อน การอ่านชุดข้อมูลรอบแรกของเราสรุปว่าส่วนลดออฟแพลนน้อยและส่วนลดมือสองเยอะ คำตอบฝั่งออฟแพลนที่เข้ามาทีหลังพลิกข้อสรุปนั้น และเวอร์ชันก่อนหน้าของเราผิด

มือสองคือการต่อรองคนละแบบโดยสิ้นเชิง

ในตลาดมือสอง ตัวราคาเองขยับ และช่องว่างระหว่างราคาที่ประกาศกับมูลค่าจริงอาจกว้างกว่าอะไรก็ตามที่ผู้พัฒนายอมให้ ผู้ซื้อรายหนึ่งได้ห้อง 135 ตร.ม. ย่านทองหล่อในอาคารเก่า ประกาศขายด่วน 10 ล้าน เทียบกับห้องใกล้เคียงที่ 12 ถึง 16 ล้าน เขาเสนอ 8.5 ล้านและจ่ายจริง 9 ล้าน ส่วนลด 10% ที่เขาต่อได้เป็นตัวเลขที่น่าสนใจน้อยที่สุดในเรื่องนั้น

ผู้ซื้อรายเดียวกันให้อัตราส่วนราคาจ่ายจริงต่อราคาถามเพียงรายเดียวในชุดข้อมูลทั้งหมด คือการซื้อขายที่เขารู้จักสามรายการในตึกของเขาเองย่านพร้อมพงษ์ ที่ราวตารางเมตรละ 85,000 บาท ในตึกที่ประกาศขายกันที่ 100,000 ถึง 150,000 บาทต่อตารางเมตร หนึ่งตึก สามรายการ และเป็นข้อมูลมือสอง ยังห่างไกลจากการเผยแพร่เป็นอัตราตลาด และใส่ไว้ตรงนี้เพราะเป็นตัวเลขประเภทนี้ตัวเดียวที่มีคนให้มา

ตัวอย่างในทางกลับกันก็สำคัญไม่แพ้กัน ผู้ซื้อรายหนึ่งไม่ได้ต่อรองอะไรเลยและพูดตรง ๆ ว่าราคาถามสมเหตุสมผลอยู่แล้วจึงไม่ต่อ อีกรายที่ซื้อในปี 2015 ได้ลด 5% จากประกาศที่ต่ำกว่าราคาตลาดอยู่แล้ว โดยผู้ขายออกค่าโอนและค่าเอเจนต์ทั้งหมด ราคาถามที่สมเหตุสมผลมีอยู่จริง และลด 0% จากราคายุติธรรมดีกว่าลด 20% จากราคาที่พองไว้

เมื่อราคาไม่ขยับ ของแถมจะขยับแทน

คำตอบหลายรายอธิบายการทดแทนแบบเดียวกัน คือผู้พัฒนายืนราคาที่ประกาศไว้แล้วจ่ายคุณเป็นของแทน วิธีนี้รักษาราคาหน้าปกไว้ให้ผู้ซื้อรายถัดไปและให้กับการประเมินมูลค่าของโครงการเอง ซึ่งเป็นเหตุผลที่พวกเขาชอบวิธีนี้

ผู้ซื้อบ้านออฟแพลนที่จ่าย 12.5 ล้านยังได้ค่าส่วนกลางและประกันปีแรก แอร์ 6 เครื่อง บิลต์อินห้องน้ำ 4 ชุด ประตูรั้วไฟฟ้า กล้องวงจรปิด 2 ตัว และบัตรกำนัล HomePro มูลค่า 180,000 บาท ส่วนผู้ซื้อโครงการปี 2014 ที่บอกว่า "จ่ายราคาตั้ง" นั้น เมื่อถามต่อกลับพบว่าเขาได้รับข้อเสนอให้เลือก คือรับบ้านตามสภาพที่ 7.8 ล้านเงินสด หรือ 8 ล้านแบบกู้โดยมี 200,000 บาทไว้สำหรับตกแต่งเพิ่ม เขาเลือกตกแต่ง นั่นไม่ใช่ส่วนลด 0% แต่คือส่วนลด 200,000 บาทที่จ่ายมาเป็นชุดครัว

ผู้แสดงความเห็นรายหนึ่งสรุปรูปแบบนี้ทั้งสองฝั่งของตลาดไว้ว่า ผู้พัฒนา "ยืนราคาที่โฆษณาไว้ แต่เสนอเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าโอน หรือค่าส่วนกลางแทน" ขณะที่เจ้าของห้องมือสองลดราคาจริง โดยเฉพาะเมื่อต้องการขายด่วน

• ✓ถามมูลค่าของแพ็กเกจเป็นเงินบาท ไม่ใช่รายการของ เพราะบัตรกำนัลและของตกแต่งถูกคิดที่ราคาขายปลีก ไม่ใช่ต้นทุนของผู้พัฒนา
• ✓ค่าส่วนกลางปีแรกและเงินกองทุนอาคารชุดเป็นเงินจริง และมักถูกยกให้เมื่อราคาไม่ลด
• ✓ค่าใช้จ่ายวันโอนต่อรองแยกได้ ผู้ซื้อสองรายในชุดนี้ให้ผู้ขายออกให้ทั้งหมด
• ✓การรับเป็นของแถมทำให้ราคาหน้าปกยังอยู่ในบันทึก ซึ่งสำคัญถ้าวันหนึ่งคุณจะขายต่อโดยอ้างอิงราคานั้น

ช่องว่างมาจากไหน และข้ออ้างเรื่องค่าคอมมิชชันที่ยังไม่ได้รับการยืนยัน

คำตอบส่วนใหญ่ในชุดนี้มองว่าช่องว่างที่ต่อรองได้คือกำไรของผู้พัฒนา ผู้ซื้อรายหนึ่งชี้ไปที่อื่นโดยสิ้นเชิง และเป็นคำตอบเดียวที่ระบุกลไกแทนที่จะให้แค่ตัวเลข เขาเล่าว่าค่าคอมมิชชันเอเจนซีในไทยอยู่ที่ 20 ถึง 22% ดังนั้นในทรัพย์ราคา 10 ราว 2 คือค่าคอมมิชชัน 2 คือค่าการตลาด และ 1 คือเงินสำรองกับดอกเบี้ยธนาคารของผู้พัฒนา ข้อสรุปของเขาคือผู้ซื้อควรตั้งเป้าลดให้ได้ 25 ถึง 30% โดยรวมส่วนลดจากผู้พัฒนาเข้ากับการคืนค่าคอมมิชชันของเอเจนต์เอง

ให้ถือว่านี่เป็นเบาะแส ไม่ใช่ข้อเท็จจริง มันคือประสบการณ์ของคนคนเดียว ตัวเลขค่าคอมมิชชัน 20 ถึง 22% คือข้ออ้างที่แบกน้ำหนักทั้งหมดไว้และเราไม่มีแหล่งอิสระยืนยัน อีกทั้งยังสูงกว่าตัวเลขอื่นทุกตัวในชุดนี้มาก ผู้แสดงความเห็นอีกรายหนึ่งระบุค่าคอมมิชชันเอเจนต์ไว้ที่ 5 ถึง 15% และบอกว่ามีที่ให้ต่อรองมากขึ้นเมื่อไม่มีเอเจนต์

สิ่งที่ทำให้มันควรค่าแก่การบันทึกอยู่ดีคือทิศทางของมัน ถ้าส่วนสำคัญของช่องว่างที่ต่อรองได้คือค่าคอมมิชชันของคนกลาง ไม่ใช่กำไรของผู้พัฒนา ระยะห่างระหว่างราคาประกาศกับราคาที่เกิดขึ้นจริงก็ขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อเดินเข้ามาทางไหน ตรงกับโครงการ ผ่านเอเจนต์ หรือผ่านเอเจนต์ที่ยอมคืนค่าคอมมิชชัน นั่นเป็นสิ่งที่ชุดข้อมูลราคาตั้งขายชุดไหนก็แสดงไม่ได้ รวมถึงของเรา

ส่วนลดที่คนนอกไม่มีวันได้เห็น

ผู้แสดงความเห็นสองรายอธิบายตรงกันโดยอิสระถึงส่วนลดที่ไม่เคยไปถึงตลาดเลย ยูนิตแรก ๆ ถูกขายให้เพื่อน ครอบครัวและซัพพลายเออร์ในราคาที่รายงานว่าราวครึ่งหนึ่งของราคาสาธารณะในภายหลัง แยกออกไปอีกเรื่อง คือการลดราคาลึก ๆ ให้ผู้ซื้อคนไทยเมื่อโครงการต้องรักษาสัดส่วนความเป็นเจ้าของของคนไทยที่ 51% ตามโควตาต่างชาติ อาคารที่ขาดผู้ซื้อคนไทยจึงมีเหตุผลหนักแน่นที่จะลดราคาให้กลุ่มนั้นเป็นการเฉพาะ

ทั้งสองอย่างมองไม่เห็น ตรวจสอบไม่ได้ และไม่มีให้ผู้ซื้อรายย่อยชาวต่างชาติที่เดินเข้าไปในห้องขาย มันมีค่าที่ควรรู้ด้วยเหตุผลเดียว คือมันบอกพื้นของสิ่งที่ผู้พัฒนายอมรับได้โดยที่เศรษฐศาสตร์ของโครงการยังไม่พัง และพื้นนั้นอยู่ต่ำกว่าที่ห้องขายทำให้เข้าใจอยู่มาก

ภาพสะท้อนด้านตรงข้ามก็ปรากฏเช่นกัน ผู้แสดงความเห็นสองรายเล่าถึงราคาถามที่ขยับขึ้นในขณะที่ตัวอาคารทรุดโทรมลง และทาวน์เฮาส์หลังหนึ่งที่ประกาศขายมากว่าสิบปีในราคาสูงกว่าตลาดราวหนึ่งล้านบาท โดยเจ้าของบอกเองว่า "ไม่ได้อยากขายจริงจังหรอก แต่ถ้าได้ 2 ถึง 3 เท่าก็ขาย" ราคาถามในประเทศไทยไม่มีภาระผูกพันว่าต้องจริงจัง

ช่องทางเดียวที่มีราคาที่เกิดขึ้นจริงแทนราคาตั้ง

ผู้แสดงความเห็นสองรายมาถึงข้อเสนอแนะเดียวกันโดยอิสระ และเป็นเบาะแสด้านข้อมูลที่มีประโยชน์ที่สุดในชุดนี้ คือซื้อจากธนาคารและการขายทอดตลาดแทนที่จะซื้อจากพอร์ทัลประกาศขาย กรมบังคับคดีเผยแพร่ทะเบียนขายทอดตลาด และการประมูลที่เสร็จสิ้นแล้วมีราคาที่เกิดขึ้นจริง ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่มีแหล่งอื่นในตลาดนี้เผยแพร่

วิธีการฉบับเต็มคือ ติดตามทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของธนาคารจาก BAM, SAM, กสิกรไทย, ไทยพาณิชย์, กรุงศรี และ ttb ควบคู่กับการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และสำหรับกรุงเทพฯ ให้เลือกทรัพย์ของธนาคารมากกว่าทรัพย์ขายทอดตลาด เพราะเข้าตรวจสอบ ต่อรองและปิดการซื้อได้ง่ายกว่า ผู้ซื้อรายหนึ่งได้เพนต์เฮาส์ 5 ห้องนอนใจกลางเมืองด้วยวิธีนี้ ราคาถาม 46 ล้าน เปิดที่ 37 ล้าน จ่ายจริง 41 ล้านหลังผ่านไปราวหนึ่งเดือน โดยมีธนาคารเป็นผู้ขายและไม่มีของแถมใด ๆ ราคาต่อตารางเมตรสุดท้ายของเขาต่ำกว่าห้องชั้นล่างกว่าที่เทียบเคียงได้ในตึกเดียวกันราว 35% และยังต้องรีโนเวตใหม่ทั้งหมด

เรายังไม่ได้เข้าไปดู ไม่ได้ตรวจสอบ และไม่ได้ดึงข้อมูลจากทะเบียนนั้น อีกทั้งการขายทรัพย์บังคับคดีเป็นกลุ่มตัวอย่างที่มีอคติ ซึ่งต้องระบุกำกับไว้ก่อนที่ใครจะเอาไปสร้างดัชนีราคา มันคือเบาะแสที่บันทึกไว้อย่างเปิดเผย ไม่ใช่แหล่งข้อมูลที่เราใช้อยู่

เรื่องนี้หมายความว่าอย่างไรกับราคาบนเว็บนี้

BaanScope ติดตาม 417 โครงการจากผู้พัฒนารายใหญ่ที่สุดเก้ารายของไทย โดย 252 โครงการอยู่ในสถานะกำลังจะเปิดหรืออยู่ระหว่างก่อสร้าง ไม่ใช่สร้างเสร็จแล้ว ราคาทุกตัวในชุดข้อมูลนั้นคือราคาตั้งขายของผู้พัฒนา เพราะนั่นคือราคาเดียวที่มีอยู่ในที่สาธารณะ

ข้อสรุปที่ไม่สบายใจจากชุดข้อมูลนี้คือช่องว่างระหว่างราคาตั้งเหล่านั้นกับสิ่งที่ผู้ซื้อจ่ายจริงมีอยู่จริงและมักเป็นเลขสองหลัก ใหญ่กว่าที่เราพูดไว้เมื่อสองวันก่อน และมีให้เฉพาะผู้ซื้อที่ยื่นข้อเสนอแล้วถูกปฏิเสธหลายครั้ง เราขอเขียนเรื่องนี้ลงไปตรง ๆ ดีกว่าจะทำให้เข้าใจว่าตัวเลขของเราใกล้ความจริงของการซื้อขายมากกว่าที่เป็น

สิ่งที่ราคาตั้งขายมีประโยชน์จริงคือการเปรียบเทียบและการเคลื่อนไหว โครงการไหนลดราคาและลดเมื่อไหร่ ตัวเลขต่อตารางเมตรของแต่ละย่านขยับอย่างไรตามเวลา และผู้พัฒนารายไหนเผยแพร่วันสร้างเสร็จบ้าง เหล่านี้คือมาตรวัดเชิงเปรียบเทียบ และมันยังใช้ได้แม้ตัวเลขสัมบูรณ์จะเป็นจุดตั้งต้นมากกว่าผลลัพธ์

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อคอนโดในประเทศไทยแล้วได้สิทธิพำนักหรือวีซ่าไหม

ไม่ได้ การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับสถานะทางการเข้าเมืองเป็นคนละเรื่องในประเทศไทย และคอนโดหนึ่งห้องไม่ให้วีซ่าใด ๆ ในตัวมันเอง เส้นทางเดียวที่อสังหาฯ มีน้ำหนักคือวีซ่า LTR ประเภท Wealthy Global Citizen ซึ่งต้องมีสินทรัพย์รวมราว 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ และอสังหาฯ ไทยนับเป็นองค์ประกอบหนึ่ง ไม่ใช่เหตุผลที่ทำให้ผ่านคุณสมบัติ ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่อยู่ในประเทศด้วยวีซ่าเกษียณ ธุรกิจ สมรส หรือ LTR อยู่แล้ว และซื้อเพราะค่าเช่าสิบปีแพงกว่า หรือซื้อเพื่อผลตอบแทนค่าเช่า ถ้าเป้าหมายคือสิทธิพำนัก การซื้ออสังหาฯ ไม่ใช่เครื่องมือที่ใช่

จริง ๆ แล้วต่อรองคอนโดออฟแพลนในกรุงเทพฯ ได้เท่าไหร่

จากหลักฐานในบทความนี้ ส่วนลดเลขสองหลักจากราคาตั้งเป็นไปได้ แต่ไม่ใช่จากการถามครั้งแรก การต่อรองรอบเดียวได้ราว 2 ถึง 3% ผู้ซื้อที่รายงานว่าได้ 13.4%, 18% และ 21.9% จากราคาตั้ง ล้วนเล่าถึงข้อเสนอที่ถูกปฏิเสธหลายครั้ง การปรับราคาสามถึงสี่รอบ และความพร้อมที่จะถูกปฏิเสธซ้ำ ๆ จังหวะสิ้นไตรมาสและการเป็นหนึ่งในยูนิตสุดท้ายที่เหลือช่วยได้ทั้งคู่ ถ้าราคาไม่ขยับเลย ให้ถามว่าผู้พัฒนาจะเพิ่มอะไรให้แทน แล้วตีมูลค่าเป็นเงินบาท

ค้นได้ไหมว่าคอนโดห้องหนึ่งขายจริงเท่าไหร่

ไม่ได้อย่างน่าเชื่อถือ ประเทศไทยไม่มีระบบ MLS และไม่มีทะเบียนราคาซื้อขายที่เผยแพร่ กรมที่ดินจดทะเบียนการโอนทุกครั้ง แต่ราคาที่แจ้งมักถูกเขียนลงมาให้เท่าราคาประเมินของราชการเพื่อลดค่าธรรมเนียมโอน 2% บันทึกเหล่านั้นจึงเป็นราคาประเมินเสียเป็นส่วนใหญ่ ไม่ใช่ราคาที่จ่ายจริง สิ่งที่ใกล้เคียงราคาจริงที่สุดในที่สาธารณะคือการขายทอดตลาดที่เสร็จสิ้นแล้วของกรมบังคับคดี ซึ่งเป็นทรัพย์บังคับคดีและจึงเป็นกลุ่มตัวอย่างที่มีอคติ

สัญญาเช่า 30 ปีเป็นทางเลี่ยงโควตาต่างชาติหรือเปล่า

มันเป็นวิธีเข้าครอบครองทรัพย์ที่คุณถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ และมีมูลค่าน้อยกว่าที่คำโฆษณาทำให้เข้าใจ สัญญาเช่าไทยจดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี และข้อสัญญาต่ออายุที่สัญญาว่าจะให้เทอมที่สองหรือสามเป็นคำมั่นตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนไว้ ไม่มีอะไรบังคับให้เจ้าของคนใหม่ต้องทำตาม และยังมีประเด็นการประเมินมูลค่าซ้อนอยู่ด้วย เมื่อคิดลดที่อัตราแท้จริง 5% เงินหนึ่งบาทในอีกสามสิบปีข้างหน้ามีค่าราว 23 สตางค์ ดังนั้นเทอม 30 ปีที่สองมีมูลค่าราวหนึ่งในห้าของตัวเลขหน้าปกแม้ว่ามันจะได้ต่อจริง และแทบไม่เคยถูกตั้งราคาแบบนั้น

ซื้อผ่านเอเจนต์หรือซื้อตรงกับผู้พัฒนาดีกว่ากัน

ชุดข้อมูลนี้ยังตอบไม่ได้ และข้ออ้างที่ละเอียดที่สุดเรื่องนี้ยังไม่ได้รับการยืนยัน ผู้แสดงความเห็นรายหนึ่งรายงานว่าส่วนลดจากผู้พัฒนาน้อยลงเมื่อขายผ่านเอเจนต์ และระบุค่าคอมมิชชันเอเจนต์ไว้ที่ 5 ถึง 15% โดยมีที่ให้ต่อรองมากขึ้นเมื่อไม่มีเอเจนต์ อีกรายรายงานค่าคอมมิชชัน 20 ถึง 22% และเสนอว่าผู้ซื้อควรตั้งเป้าลด 25 ถึง 30% โดยรวมส่วนลดของผู้พัฒนาเข้ากับการคืนค่าคอมมิชชันของเอเจนต์ เราไม่มีแหล่งอิสระยืนยันตัวเลข 20 ถึง 22% และไม่ขอนำมาพูดซ้ำในฐานะอัตราตลาด สิ่งที่ทั้งสองคำบอกเล่าเห็นตรงกันคือค่าคอมมิชชันเป็นส่วนหนึ่งของจำนวนที่ต่อรองได้ และมันมองไม่เห็นในราคาที่เผยแพร่ทุกราคา