ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ เพิ่ม FAR ให้ 71 โครงการที่เราติดตาม และไม่ลดให้โครงการใดเลย
โดย Cesar Rodriguez · ที่มาของข้อมูลของเรา
FAR เป็นตัวกำหนดว่าที่ดินแปลงหนึ่งจะรองรับอาคารได้มากแค่ไหน การเขียนผังใหม่จึงเท่ากับเขียนใหม่ว่ากรุงเทพฯ จะสร้างอะไรได้ เรานำโครงการที่ติดตามทั้ง 187 แห่งมาเทียบกับผังทั้งสองฉบับ ร่างใหม่เพิ่มค่าให้ 71 โครงการ ไม่ลดให้ใครเลย และรูปแบบว่าเพิ่มตรงไหนบอกอะไรมากกว่าตัวเลขพาดหัว
FAR กำหนดอะไรกันแน่
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR คือพื้นที่อาคารรวมที่อนุญาตให้ก่อสร้างได้ หารด้วยพื้นที่ของแปลงที่ดินนั้น ที่ดิน 1,000 ตารางเมตรในโซนที่มี FAR เท่ากับ 8 จะสร้างพื้นที่อาคารได้ 8,000 ตารางเมตร นี่คือตัวเลขเดียวที่ตัดสินว่าที่ดินแปลงหนึ่งจะรองรับอาคารสูงหรือทาวน์เฮาส์ และกำหนดเป็นรายโซนในผังเมืองรวม ไม่ได้ต่อรองกันเป็นแปลง
กรุงเทพฯ ใช้กฎกระทรวงปี 2556 มากว่าสิบปีแล้ว ร่างฉบับปรับปรุงที่เผยแพร่เมื่อเดือนมีนาคม 2569 เขียนแผนที่โซนใหม่ และเพราะทั้งโซนและตัวเลขขยับพร้อมกัน ผลที่เกิดกับทำเลใดทำเลหนึ่งจึงดูไม่ออกจากการอ่านผังฉบับใดฉบับหนึ่งเพียงลำพัง ต้องเอาพิกัดไปวางในทั้งสองฉบับ
วิธีที่เราวัด
เรานำพิกัดของทุกโครงการที่ติดตามมาสอบถามแบบ point-in-polygon กับชั้นข้อมูลที่สำนักการวางผังและพัฒนาเมืองเผยแพร่ ทั้งผังที่บังคับใช้อยู่และร่างใหม่ แล้วเทียบค่าทั้งสอง มี 187 โครงการที่ตกอยู่ในโซนของผังที่บังคับใช้ ในจำนวนนั้น 163 โครงการตกอยู่ในโซนของร่างใหม่ด้วย จึงเทียบกันได้ อีก 24 โครงการอยู่นอกชั้นข้อมูลของร่าง เรารายงานตามนั้น ไม่ได้เหมาว่าไม่เปลี่ยนแปลง
มีข้อควรระวังหนึ่งข้อที่ครอบคลุมทุกอย่างข้างล่างนี้ FAR เป็นกฎของโซน ไม่ใช่กฎของแปลง ระยะร่น ความกว้างถนนขั้นต่ำ และเงื่อนไขรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมของโครงการเอง ล้วนบังคับใช้ทับซ้อนกัน และข้อใดข้อหนึ่งอาจเป็นตัวจำกัดก่อน FAR ก็ได้ ค่าที่สูงขึ้นคือเพดานที่สูงขึ้น ไม่ใช่การรับประกันว่าจะมีใครสร้างสูงขึ้นจริง
- ✓187 โครงการจับคู่กับโซนในผังที่บังคับใช้อยู่
- ✓163 โครงการเทียบกับโซนในร่างได้
- ✓24 โครงการอยู่นอกชั้นข้อมูลของร่าง รายงานว่าเทียบไม่ได้
ผลลัพธ์: เพิ่ม 71 ลด 0
จาก 163 โครงการที่เทียบได้ ร่างใหม่เพิ่ม FAR ให้ 71 โครงการ และไม่ลดให้โครงการใดเลย อีก 92 โครงการยังคงค่าเดิม รวมถึงหลายแห่งที่โซนถูกเปลี่ยนหมายเลขแต่ตัวเลขที่สำคัญไม่ขยับ
เลขศูนย์คือส่วนที่ควรหยุดคิด การปรับปรุงผังที่เพิ่มความหนาแน่นที่อนุญาตอย่างเดียว ครอบคลุม 163 ทำเลกระจายทั่วเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นการประกาศทิศทางอย่างชัดเจน ไม่ว่าร่างนี้จะทำอะไรอีก มันไม่ได้เสนอให้สร้างน้อยลงในทำเลใดที่ฐานข้อมูลของเราไปถึง
ส่วนที่เพิ่มเกือบทั้งหมดอยู่นอกใจกลางเมือง
เมื่อแยกตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินที่แต่ละโครงการตั้งอยู่ในปัจจุบัน รูปแบบกลับด้านกับที่หลายคนคาด ทั้ง 9 โครงการที่อยู่บนที่ดินซึ่งผังปัจจุบันจัดเป็นที่ดินอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ได้ค่าที่สูงขึ้นทั้งหมด ที่ดินชนบทและเกษตรกรรมได้เพิ่ม 6 จาก 7 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยได้ 30 จาก 52 หนาแน่นปานกลางได้ 20 จาก 40
พอถึงฝั่งที่หนาแน่นแล้วแทบจะหยุด ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากได้เพิ่ม 6 จาก 39 พาณิชยกรรมได้เพิ่ม 0 จาก 15 และแปลงอุตสาหกรรมแปลงเดียวไม่ได้อะไรเลย
ร่างนี้จึงไม่ได้เพิ่มความหนาแน่นให้ใจกลางกรุงเทพฯ แต่ยกเพดานให้พื้นที่รอบนอก ซึ่งเป็นที่ที่ค่าปัจจุบันต่ำที่สุดและมีช่องว่างมากที่สุดเมื่อคิดเป็นสัดส่วน การเพิ่มที่มากที่สุดที่เราพบคือจาก FAR 1 เป็น 3.5 บนที่ดินอนุรักษ์ชนบทในบางใหญ่ ส่วนจาก 1 เป็น 2.5 พบที่ปิ่นเกล้า บางแค และตลิ่งชัน
- ✓อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม: เพิ่ม 9 จาก 9
- ✓ชนบทและเกษตรกรรม: 6 จาก 7
- ✓ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย: 30 จาก 52
- ✓ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง: 20 จาก 40
- ✓ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก: 6 จาก 39
- ✓พาณิชยกรรม: 0 จาก 15
ผู้ซื้อควรและไม่ควรตีความเรื่องนี้อย่างไร
การใช้ข้อมูลนี้อย่างซื่อตรงมีขอบเขตแคบ ค่าที่อนุญาตซึ่งสูงขึ้นบนที่ดินข้างเคียง หมายความว่าวิวจากโครงการแนวราบรอบนอกได้รับการคุ้มครองน้อยกว่าที่ผังปัจจุบันทำให้เข้าใจ และนั่นเป็นเรื่องที่ควรรู้จริงก่อนเซ็นซื้อห้องที่ขายด้วยวิว แต่มันก็ตัดอีกทางด้วย ที่ดินที่รองรับอาคารได้มากขึ้นมักมีมูลค่าสูงขึ้น การเพิ่มค่าจึงไม่ใช่ข่าวร้ายสำหรับเจ้าของ
สิ่งที่ข้อมูลนี้ไม่ใช่คือการพยากรณ์ ร่างก็คือร่าง ผังเปลี่ยนได้ระหว่างการรับฟังความเห็นกับการออกเป็นกฎกระทรวง และ FAR เป็นเพียงหนึ่งในหลายกฎที่ตัดสินว่าอะไรลงตัวบนที่ดินแปลงหนึ่ง เราเผยแพร่การเปรียบเทียบนี้เพราะผังทั้งสองฉบับเป็นข้อมูลสาธารณะและยังไม่มีใครเอามาเทียบกันสำหรับโครงการที่กำลังขายจริง ไม่ใช่เพราะเรารู้ว่าอะไรจะถูกสร้าง
ดาวน์โหลดข้อมูลได้
ตารางฉบับเต็มเผยแพร่เป็นชุดข้อมูล city-plan-zoning บนหน้าข้อมูลเปิดของเรา ทั้งรูปแบบ CSV และ JSON ภายใต้สัญญาอนุญาต CC BY 4.0 จัดกลุ่มตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินและค่าที่บังคับใช้อยู่ ไฟล์มีทั้งจำนวนโครงการ เขตที่เกี่ยวข้อง จำนวนโซนที่มีหมายเลขต่างกันในแต่ละแถว และผลลัพธ์ทั้งสี่แบบของร่าง ตัวเลขรวมข้างต้นจึงสร้างใหม่จากไฟล์ได้ ไม่ต้องเชื่อเราเปล่า ๆ ส่วนชั้นข้อมูลต้นทางเป็นของกรุงเทพมหานครเอง
คำถามที่พบบ่อย
- FAR คืออะไร
- พื้นที่อาคารรวมที่อนุญาตให้ก่อสร้างได้ หารด้วยพื้นที่ของแปลงที่ดิน ที่ดิน 1,000 ตารางเมตรที่ FAR 8 สร้างพื้นที่อาคารได้ 8,000 ตารางเมตร ในกรุงเทพฯ กำหนดเป็นรายโซนในผังเมืองรวม
- FAR ที่สูงขึ้นในร่างผัง แปลว่าข้างบ้านจะสร้างตึกสูงได้เลยไหม
- ไม่ใช่โดยลำพัง FAR กำกับที่ระดับโซน ขณะที่ระยะร่น กฎความกว้างถนน และเงื่อนไขรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมของโครงการเองบังคับใช้ทับซ้อนและอาจเป็นตัวจำกัดก่อน ค่าที่สูงขึ้นคือเพดาน ไม่ใช่ใบอนุญาต
- พื้นที่ไหนได้ประโยชน์มากที่สุดจากร่างนี้
- พื้นที่ที่หนาแน่นน้อยที่สุด โครงการที่ติดตามทั้ง 9 แห่งบนที่ดินอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมได้ค่าสูงขึ้นทั้งหมด เทียบกับ 6 จาก 39 บนที่ดินที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก และ 0 จาก 15 บนที่ดินพาณิชยกรรม
- ร่างผังเมืองฉบับมีนาคม 2569 บังคับใช้แล้วหรือยัง
- ยัง กฎที่บังคับใช้อยู่ยังเป็นฉบับปี 2556 ร่างเป็นข้อเสนอที่เผยแพร่ออกมา และผังเปลี่ยนได้ระหว่างการรับฟังความเห็นกับการประกาศใช้
- ตรวจสอบตัวเลขเหล่านี้เองได้ไหม
- ได้ การเปรียบเทียบเผยแพร่เป็นชุดข้อมูล city-plan-zoning ที่ baanscope.com/data ภายใต้ CC BY 4.0 และชั้นข้อมูลโซนต้นทางเผยแพร่โดยกรุงเทพมหานคร