曼谷城市规划草案为 71 个追踪项目提高容积率，无一项目被下调

容积率究竟决定什么

容积率（FAR）是建筑允许的总建筑面积除以所在地块面积。一块1,000平方米、容积率为8的地块，可以容纳8,000平方米的建筑面积。它是决定一块地能盖高楼还是排屋的唯一数字，在曼谷由城市综合规划按分区设定，而不是逐块地谈判。

曼谷沿用2013年的部级条例已经十多年。2026年3月公布的修订草案重画了分区地图，而由于分区和数字同时变动，单看任何一版规划都看不出对某一具体位置的影响，必须把坐标放进两版里去比。

我们的测算方法

我们取每个追踪项目的坐标，对城市规划部门公布的现行规划图层和草案图层分别做点在多边形内查询，再比较两个容积率。187个追踪项目落在现行规划的分区内，其中163个同时落在已公布的草案分区内，因此可以比较。其余24个位于草案图层之外，我们如实标注，而不是默认为没有变化。

以下所有内容都受一条限制约束：容积率是分区规则，不是地块规则。退线、最小道路宽度以及项目自身的环评条件都会叠加适用，其中任何一条都可能先于容积率成为约束。更高的允许比值只是空间上限，并不保证真会有人盖得更高。

• ✓187个项目匹配到现行规划的分区
• ✓163个可与已公布的草案分区比较
• ✓24个位于草案图层之外，标注为无法比较

结果：71个上调，0个下调

在163个可比项目中，草案为71个提高了容积率，没有为任何一个降低。其余92个维持原值，其中包括若干分区被重新编号、但关键数字没有变动的情况。

值得停下来想一想的是那个零。一次只增加允许密度的规划修订，覆盖散布在整个都会区的163个位置，等于把方向表达得很明确。无论草案还做了什么，在我们数据覆盖到的任何地方，它都没有提出要少建。

增幅几乎全在密集市中心之外

按各项目当前所处的土地用途类别拆开看，结果与许多人的预期相反。位于现行规划划为保育型乡村与农业用地上的9个项目，全部获得更高的比值。乡村与农业用地上的7个中有6个上调。低密度住宅用地上52个中有30个，中密度住宅用地上40个中有20个。

到了高密度一端几乎就停住了。高密度住宅用地39个中只有6个上调，商业用地15个中有0个，唯一一块工业用地也没有变化。

所以草案并不是在给曼谷市中心加密，而是在抬高外围的天花板——那里现行比值最低，按比例算空间最大。我们发现的最大单笔上调，是 Bang Yai 一块保育型乡村用地从容积率1升到3.5；从1升到2.5的情况出现在 Pinklao、Bang Khae 和 Taling Chan。

• ✓保育型乡村与农业用地：9个中上调9个
• ✓乡村与农业用地：7个中6个
• ✓低密度住宅：52个中30个
• ✓中密度住宅：40个中20个
• ✓高密度住宅：39个中6个
• ✓商业用地：15个中0个

买家该从中读出什么，不该读出什么

诚实的用法很有限。隔壁地块允许的比值提高，意味着外围低层项目的景观，比现行规划让人以为的更缺乏保障，而这是签下一套以景观为卖点的房子之前真正该知道的事。它也有反向的一面：能承载更多建筑的土地通常更值钱，因此上调对业主并不是坏消息。

它不是预测。草案就是草案，规划在公众咨询与正式立法之间还会变，而容积率只是决定一块地能建成什么的若干规则之一。我们发布这份比对，是因为两版规划都是公开的，却没有人拿它们去核对真正在售的项目，而不是因为我们知道最终会建成什么。

数据可以下载

完整表格作为 city-plan-zoning 数据集发布在我们的开放数据页，提供 CSV 与 JSON 两种格式，采用 CC BY 4.0 许可，按土地用途类别和现行比值分组。文件中包含项目数、涉及区域、每一行背后不同编号分区的数量，以及草案的四种结果，因此上文的合计数可以从文件中重建，无需仅凭我们的说法。底层图层来自曼谷都市管理局自身。

常见问题

什么是容积率？

建筑允许的总建筑面积除以地块面积。1,000平方米的地块在容积率8下可容纳8,000平方米建筑面积。在曼谷由城市综合规划按分区设定。

草案里容积率提高，是不是意味着隔壁可以盖高楼了？

单凭这一点不能。容积率管的是分区，而退线、道路宽度规则以及项目自身的环评条件会叠加适用，并可能先成为约束。更高的比值是上限，不是许可。

草案下哪些区域获益最多？

密度最低的那些。位于保育型乡村与农业用地上的9个追踪项目全部上调，而高密度住宅用地上39个中只有6个，商业用地上15个中一个也没有。

2026年3月的规划草案生效了吗？

没有。现行有效的仍是2013年的条例。草案是已公布的提案，规划在公众咨询与正式通过之间还可能改变。

我可以自己核对这些数字吗？

可以。该比对作为 city-plan-zoning 数据集发布在 baanscope.com/data，采用 CC BY 4.0 许可，底层分区图层由曼谷都市管理局公布。